Lưu phiên bản cũ (Chúng tôi lưu một số bài viết ở phiên bản cũ vào đây để tiện tra cứu khi cần)

Thảo luận trong 'Nội quy – thông báo – góp ý' bắt đầu bởi thangdutoan, 21 Tháng ba 2016.

  1. thangdutoan

    thangdutoan Administrator

    Một thời đã xa.
    phienbancu

    Viết tiếp: Căn hộ 10trđ/m2 - Cái kết chưa có hậu


    1. Tháng 6 năm 2013, ĐX rầm rộ quảng bá dự án với giá siêu rẻ: chỉ 10trđ/m2. Ngạc nhiên vì làm trong lĩnh vực tính toán và quản lý chi phí XD đã lâu nhưng chưa bao giờ thấy giá rẻ như vậy, tôi cũng có ghé xuống dự án, sau đó viết bài review với những cảnh báo hết sức thận trọng. http://dutoan.com/bantin/?act=XemCh...nksFrom=http://dutoan.com/bantin/Default.aspx

    Xem thêm clip quảng cáo với MC Quyền Linh

    2. Đúng như dự đoán, CĐT đã hết tiền làm tiếp nên cố gắng bán, thu tiền được bao nhiêu tốt bấy nhiêu. Và thu được bao nhiêu xài hết bấy nhiêu. Công trình nằm im từ đó đến nay. Nhưng chưa phải là điều tệ nhất. CĐT đã bán một căn cho nhiều người. Căn nhiều nhất là bán cho 6 người. Sau một thời gian vòng vo giải trình này nọ để kéo dài thời gian, khi không còn lảng tránh được nữa thì CĐT biến mất.

    3. Tổng số căn hộ khoảng 160 nhưng đã được bán cho 213 người. Nhiều người đã đóng từ 60%-90% giá trị căn hộ. Các khách hàng đã làm đủ mọi cách để lấy lại tiền nhưng không thành công. Có 2 người kiện CĐT, Tòa đã tuyên thắng kiện nhưng chẳng làm sao lấy lại được tiền vì CĐT đã biến mất.

    4. Khi CĐT biến mất, mọi bức xúc dồn vào đơn vị phân phối. ĐX thực ra vừa là nạn nhân, vừa là tội đồ. Là nạn nhân vì ĐX cũng bị CĐT qua mặt, chứ không ai dại gì bán khi biết công trình không thể hoàn thành và bàn giao. Nhưng ĐX cũng là tội đồ vì đã quảng cáo vẽ vời quá hay, quá lung linh, tung các thông tin mua lại dự án, mang uy tín ĐX ra đảm bảo để khách hàng tin tưởng xuống tiền. Khi tôi xuống coi dự án, sale ĐX cũng hứa hẹn 3 tháng giao nhà, lấy uy tín ĐX đảm bảo, nói rằng đã mua lại dự án và sẽ đổ tiền vào hoàn thiện đúng tiến độ ... Nhưng tất cả chỉ là lời nói gió bay, không có chứng cứ gì nên rất khó quy trách nhiệm ĐX. Thậm chí những sale đó bây giờ chưa chắc đã còn làm cho ĐX.

    5. Các khách hàng mua trực tiếp từ CĐT và qua các sàn khác đã "bó tay chịu trói", chỉ còn khách hàng mua từ ĐX đang nỗ lực đòi lại tiền. Họ cho rằng ĐX quảng bá, tung tin mua lại, tổ chức bán hàng hoành tráng ... nên họ mới mua, và chỉ biết là mua của ĐX chứ không biết GP là ai. Nhưng quả thực ĐX làm tương đối kín kẽ, tất cả giấy tờ hợp đồng đều chỉ tới thằng đã bỏ trốn, còn ĐX chỉ là một người trung gian đau khổ. Tất cả những hứa hẹn ngọt ngào đều đã theo gió bay đi, chỉ còn nợ nần ở lại.

    6. Cổ phiếu ĐX đã giảm hơn 30% trong thời gian gần đây, một phần cũng là do vụ lùm xùm này. Là một người trong ngành XD, và cũng suýt dính vụ này, tôi luôn mong muốn những người bị lừa tìm lại công lý. Nhưng theo tôi cũng không nên vui mừng nhiều, đôi khi "đội lái" mượn gió bẻ măng, cho giá cổ phiếu xuống đáy rồi tung ra vài tin tốt (họp khách hàng hứa hẹn đền bù giải quyết ...), làm vài sóng là họ ăn đủ, thiệt thêm những người lương thiện khác.

    7. Việc CĐT đuối sức, không thể hoàn thiện dự án để bàn giao cho khách hàng thì đã có nhiều. Nhưng đây có lẽ là vụ đầu tiên CĐT chủ định lừa đảo từ trước (khi bán căn hộ cho nhiều khách hàng chắc chắn CĐT sẽ không muốn hoàn thiện DA, vì càng hoàn thiện nhanh thì càng nhanh lộ việc lừa đảo). CĐT đã phát hiện ra và tận dụng lỗ hổng chết người là luật pháp không quy định và kiểm soát việc bán căn hộ, tạo điều kiện cho CĐT lừa đảo (trong khi mua bán BĐS phải qua công chứng nên giảm cơ hội lừa đảo). Nếu không kịp thời bịt lỗ hổng này, CĐT sẽ mang 1 căn hộ giao cho hàng chục sàn bán thì làm sao kiểm soát?

    8. Đây không phải là vụ đầu tiên và chắc chắn chưa phải là vụ cuối cùng. Lỗ hổng luật pháp xuất hiện là điều bình thường với một nền kinh tế đang phát triển như ở VN, chỉ có điều việc lấp các lỗ hổng đó quá chậm chạp, có phần là vô cảm. Rất nhiều người ngậm ngùi chấp nhận mất tiền, nhiều người đòi lại được một phần cũng rất trầy trật, bỏ công sức thời gian làm việc. Trước khi Nhà Nước cứu chúng ta, mỗi chúng ta hãy là một người tiêu dùng thông minh để tự cứu chúng ta.

    9. Bọn lừa đảo đã dùng một bài xưa như trái đất: Mang miếng mồi nhử là cái giá rất hời. Nhưng thủ đoạn quá tinh vi nên vẫn nhiều người mắc lừa. Hơi buồn vì bài cảnh báo của tôi trên trang này chưa có độ lan tỏa cao nên chưa giúp được nhiều người tránh được vụ này. Nếu có ai cần tư vấn về đơn giá xây dựng, hầu tránh được những vụ khác, xin vui lòng liên hệ, tôi rất vui lòng trợ giúp.
    Last edited: 21 Tháng ba 2016
  2. thangdutoan

    thangdutoan Administrator

    Bài học xây dựng an toàn từ vụ sập nhà 4 tầng đang hoàn thiện



    Theo các kỹ sư, kiến trúc sư, những yếu tố có tính chất quyết định đến sự an toàn của một công trình nhà là địa chất, hồ sơ thiết kế, nhà thầu thi công, vật liệu xây dựng…
    Căn nhà 4 tầng tại Bình Dương đang hoàn thiện bất ngờ sập nát tầng một, khối 3 tầng còn lại sụp nguyên xuống mặt đất và đè lên căn nhà bên cạnh đã đặt ra nhiều câu hỏi và lo ngại về kỹ thuật an toàn trong quá trình xây dựng nhà. Cơ quan chức năng xác định, công trình đã có những thay đổi so với thiết kế được phê duyệt ban đầu.



    Theo kỹ sư xây dựng Nguyễn Bảo Toàn, địa chất công trình là yếu tố chủ nhà cần quan tâm nhiều nhất. Đây chính là nền móng đảm bảo sự an toàn của hệ thống công trình. Do tiết kiệm chi phí nên chủ nhà thường ít khi thực hiện khoan khảo sát địa chất. Vì vậy, trong quá trình thiết kế và thi công cần phải tiến hành xem xét và kiểm tra kỹ nền đất. Nếu công trình làm móng nông (móng bè, móng băng, móng đơn) thì tốt nhất phải thực hiện kiểm tra bằng bàn nén hiện trường.

    Đồng quan điểm, kiến trúc sư Phạm Thanh Truyền chia sẻ, về mặt nguyên tắc trước khi muốn xây mới trên nền đất nào thì phải khoan thăm dò khảo sát địa chất khu đó. Cần khoan tối thiểu ở 3 vị trí đặc trưng nhất, khái quát được hết khả năng chịu tải của công trình. Những trường hợp đặc biệt cần khoan nhiều hơn để có được kết quả các tầng địa chất trong toàn khu chuẩn xác hơn, nhất là những công trình quy mô lớn, dàn trải.

    Do giá thành của việc khảo sát địa chất khá cao nên người dân khi làm nhà thường dựa vào kinh nghiệm của những nhà lân cận, tính chất đặc trưng của khu đất từng khu vực để đưa ra hướng xử lý nền móng phù hợp. Nếu là người đầu tiên làm nhà ở một khu đất mới thì mọi người thường đào hố móng sâu thử nghiệm để quan sát tính chất đất như thế nào.

    [​IMG]
    Những yếu tố có tính chất quyết định đến sự an toàn của một công trình nhà là địa chất, hồ sơ thiết kế, nhà thầu thi công, vật liệu xây dựng… Ảnh: T.T.

    Bước tiếp theo là cần tham quan vị trí địa lý và những yếu tố ảnh hưởng xung quanh, sau đó tính toán tổng tải công trình trên cơ sở bản vẽ kiến trúc đã đuợc thống nhất. Khi tính toán kết cấu, các kỹ sư thường phải nhân với các hệ số an toàn, với tất cả những tải trọng dự kiến sau này sẽ xuất hiện trong công trình để đưa ra bản vẽ thiết kế kết cấu đúng. Nếu công trình đứng đơn phương một mình ngoài trời cần tính đến tải trọng gió. Sự kết hợp giữa người thiết kế kiến trúc và kỹ sư xây dựng rất cần thiết trong giai đoạn này. Một điều thường thấy là các công trình nhà ở bây giờ hệ thống chịu lực chủ yếu là bằng bê tông cốt thép chứ ít chịu lực bằng tường, ngoại trừ một số nhà một tầng.

    Trong suốt quá trình thi công, không ít chủ nhà tự ý thay đổi bản vẽ kiến trúc hoặc thay đổi vật liệu hoàn thiện theo ý mình mà quên hay không chú ý đến việc phải thay đổi liên quan đến bản vẽ kết cấu. Điều này rất nguy hiểm vì sự thay đổi đó có thể bản vẽ kết cấu cũ không còn đáp ứng nữa.

    “Nếu tính toán quá thừa thì giá thành công trình sẽ nâng cao gây lãng phí nhưng nếu tính toán không đúng, không đủ thì sẽ rất nguy hại, dẫn đến nguy cơ dễ nứt, lún hay sụp đổ”, kiến trúc sư Phạm Thanh Truyền nhấn mạnh. Một số chủ đầu tư tự ý thêm thép vào nhiều hơn bản thiết kế đã được tính toán chi tiết cho yên tâm là sự lãng phí không cần thiết.

    Kỹ sư Nguyễn Bảo Toàn khuyên, việc xây dựng nhà phải có hồ sơ thiết kế kết cấu, do công ty tư vấn đủ năng lực thực hiện. Bên cạnh đó, cần chọn nhà thầu có uy tín, có năng lực, có đầy đủ máy móc thiết bị thi công. Trong quá trình thi công cần tổ chức giám sát, nghiệm thu từng giai đoạn kiểm tra xem nhà thầu có thực hiện theo đúng bản vẽ đã được thiết kế hay không. Chẳng hạn việc đặt thép nếu đầy đủ, không bị bớt xén nhưng chỉ cần đặt sai vị trí, không đảm bảo khả năng chịu lực thì sẽ nguy hại cho cả công trình lớn. Ngay cả việc trộn bê tông nếu không đúng tỷ lệ, quá nhão hoặc quá khô thì cũng sẽ không đảm bảo chất lượng.

    "Muốn đánh giá năng lực nhà thầu thì đừng quá tin vào cuốn hồ sơ năng lực bóng bẩy mà hãy đề nghị tham quan một công trình do nhà thầu đó đã thực hiện", kiến trúc sư Phạm Thanh Truyền chia sẻ.

    Thực tế hiện nay đội ngũ thợ xây dựng thường chủ yếu là lực lượng lao động phổ thông, tự phát mà không được đào tạo chuyên môn. Do vậy, đôi khi một số kỹ thuật họ thi công không đúng. Chẳng hạn việc đổ bê tông cột, một số người thợ làm theo phương pháp áp ván thật cao rồi đổ bê tông từ trên xuống, sau đó cầm cốt thép lắc qua lại cho bê tông chảy xuống. Điều này sẽ dẫn đến hiện tượng phân tầng bê tông. Những hạt lớn lắng xuống dưới, hạt nhẹ, thậm chí bọt bèo nổi lên trên, khiến cột bê tông không đồng chất, chỗ thì nhiều đá, xi măng, cát vững chắc, chỗ thì không có khả năng chịu lực rất nguy hiểm. Trong khi đó, phương pháp cần thực hiện là đổ từng đoạn một, sử dụng máy đầm dùi để lèn đúng kỹ thuật.

    Một điều cần lưu ý là thị trường vật liệu xây dựng như thép, xi măng... hiện nay rất hỗn loạn, có nhiều loại giả hoặc chất lượng kém. Nếu người xây nhà không rành hoặc nhà thầu không có lương tâm, sử dụng hàng kém chất liệu thì sẽ không thể phát huy được khả năng chịu lực.

    Với việc nâng cấp cải tạo nâng thêm tầng nhà trên nền công trình cũ, kiến trúc sư Phạm Thanh Truyền phân tích, nâng cấp thêm tầng tức là tăng thêm tải trọng cần bảo đảm nguyên tắc kết cấu hiện hữu có thể chịu được tổng tải cả cũ lẫn mới. Để làm được điều này bắt buộc phải có hồ sơ thiết kế cũ, biên bản nghiệm thu lúc thi công ban đầu. Cần phải xác định việc thi công đó có đúng với hồ sơ thiết kế đang có không để loại trừ nhiều trường hợp nhiều hồ sơ thiết kế rất chỉn chu nhưng thi công lại không đúng.

    Về nguyên tắc phải có một đơn vị thẩm tra nền móng có nghiệp vụ, có chứng chỉ hành nghề kiểm tra chất lượng công trình, chịu trách nhiệm đánh giá về chất lượng nền móng, kết cấu đang tồn tại... Khi đơn vị đó quyết định cho phép nâng tầng thì mới được phép nâng cấp thêm theo những nguyên tắc nhất định.

    Lê Phương
  3. thangdutoan

    thangdutoan Administrator

    [Nguy hiểm quá] Nhà 3 tầng đang hoàn thiện thì sập



    http://vnexpress.net/tin-tuc/thoi-su/nha-4-tang-sap-hoan-cong-bat-ngo-do-sap-3097378.html

    Gia cát dự:

    1. Hợp đồng trọn gói nên nhà thầu làm kết cấu quá tiết kiệm, không đủ khả năng chịu lực

    2. Cát đá không đảm bảo chất lượng (nhiễm phèn, bẩn ...) rớt mác BT.




    Nhà 4 tầng sắp hoàn công bất ngờ đổ sập
    Căn nhà lầu đang hoàn thiện bất ngờ sập nát tầng một, khối 3 tầng còn lại sụp nguyên xuống mặt đất và đè lên căn nhà bên cạnh. Hơn chục người may mắn thoát nạn.
    [​IMG]
    Tối 22/10, căn nhà 4 tầng màu vàng tại số 6, đường số 66, khu phố 2, phường Phú Tân, TP Thủ Dầu Một, Bình Dương của anh Tạ Quốc Lân (32 tuổi) bất ngờ đổ sập hoàn toàn tầng một. 3 tầng phía trên sụp nguyên xuống mặt đất, dựa hoàn toàn vào căn nhà bên cạnh của anh Tạ Quốc Bửu (36 tuổi).

    [​IMG]
    Theo anh Bửu căn nhà bị sập là của em trai anh và đang trong quá trình hoàn thiện. Căn nhà này vốn cách nhà anh Bửu một khoảng đất trống nhưng quá trình sập xuống, 3 tầng còn lại xê dịch về phía phải và rơi xuống nằm sát vách căn nhà anh. "Lúc đó, 10 thành viên trong nhà tôi đều nghe tiếng giàn giáo dựng phía trước đổ. Trời đang mưa nên mọi người tưởng gió mạnh xô ngã. Nhưng liền sau đó cả nhà rung lắc mạnh như động đất, vách tường nứt toác, mọi người hoảng hốt bỏ chạy", anh Bửu kể.

    [​IMG]
    "Vừa chạy ra ngoài thì căn nhà đang xây ngả hẳn vào nhà tôi. 4 xe máy để trước sân không kịp di dời bị những mảng tường đè bẹp. May mắn nhóm công nhân trong căn nhà đang xây cũng kịp chạy, chỉ có chiếc xe máy để ở tầng trệt bị đè bẹp”, anh Bửu nói.

    [​IMG]
    Căn nhà bị sập nhìn từ bên hông. Tại hiện trường, toàn bộ hàng cột ở tầng một căn nhà này bị gãy. Cả khối nhà còn lại hiện nằm cách xa hàng cột của móng nhà hơn 2 mét và đè lên căn của anh Bửu khiến nhà anh hư hỏng nặng, có nguy cơ đổ sập bất cứ lúc nào.

    [​IMG]
    Tường nhà anh Bửu nức toác, hư hỏng nặng. Theo anh Bửu, hồi đầu năm, do căn hộ đang sống chật chội với hơn chục thành viên và còn là trụ sở công ty chuyên sản xuất nước đá tinh khiết của gia đình, nên mọi người đã vay mượn tiền cất thêm căn nhà 3 lầu, một trệt có diện tích 4,2m x 10m bên cạnh cho anh Lân đứng tên. Công trình có hợp đồng trọn gói hơn 800 triệu đồng với Công ty TNHH MTV Xây dựng - Trang trí nội thất Hiệp Phước (quận 12, TP HCM ).

    [​IMG]
    Cũng theo anh Bửu, trước đó, khi đổ sàn bê tông tầng một, gia đình đã phát hiện mặt sàn nghiêng về bên phải nhưng đơn vị thầu giải thích "độ nghiêng nằm trong giới hạn cho phép" nên tiếp tục thi công thêm 2 tầng. Khi căn nhà đang hoàn thiện, công nhân vừa sơn nước phần mặt tiền cho nhà thì xảy ra sự cố. Gia đình chỉ kịp mang được một ít vật dụng ra ngoài. Nguyên nhân vụ việc đang được điều tra.
  4. thangdutoan

    thangdutoan Administrator

    Nhà đất thời khốn khó: Bi hài trò tung hứng của sale trên diễn đàn


    Chiêu lập nhiều nick hoặc một nhóm người cùng tung hứng một chủ đề trên các diễn đàn đã được nhiều người bán hàng áp dụng. Lúc đầu chiêu này tỏ ra rất hiệu quả. Người tung kẻ hứng, các thành viên khác thấy tin tưởng với những đảm bảo của những người (đều là cò mồi) đã từng (mua, sử dụng ...).

    Nhưng đôi khi áp dụng không khéo léo lại trở thành "gậy ông đập lưng ông" như sự việc vừa qua ở diễn đàn otosaigon.com

    - Đầu tiên, một (sale) vào trình bày đại khái là có nhu cầu mua nhà, chán kiếp ở thuê bla bla ..., hỏi ý kiến tư vấn về một dự án S ở Thủ Đức.

    - Một số bạn khác vào trả lời, tất nhiên là thành 2 phe. Nâng lên đặt xuống v..v..

    - Cuối cùng bạn ý kết luận là dự án đấy OK, chuẩn không cần chỉnh, mình quyết định mua, bạn nào muốn chia sẻ thì gặp uống cà phê, số ĐT 12345

    Xui cái là bạn lại xài chính cái số bạn đăng bán ở các diễn đàn và các trang mua bán rao vặt. Vậy là lộ hàng. Các thành viên được trận cười bể bụng.

    Nói chung, trong thời buổi vàng thau lẫn lộn này, người đi mua nhà phải hết sức cẩn thận, đừng tin vào những câu chuyện tung hứng của những nick ảo mà dốc tiền thật vào những nơi không đáng tin cậy. Rất nhiều người mua đất nền, căn hộ của những CĐT không uy tín, tiềm lực tài chỉnh yếu phải ôm hận nhìn dự án đắp chiếu không một lời hẹn ngày hoàn thành.
  5. thangdutoan

    thangdutoan Administrator

    Cuộc chiến giá thành xây dựng chung cư



    Thị trường trầm lắng, người mua nhà thờ ơ vì giá vượt quá khả năng. Các doanh nghiệp địa ốc phải tự cứu mình bằng cách hạ giá thành sản phẩm để căn hộ có giá hợp lý nhất.

    Khi viết bài "Căn hộ 10trđ/m2" vào tháng 6 năm 2013, tôi khẳng định chắc như đinh đóng cột rằng giá thành căn hộ phải trên 13trđ/m2. Giờ tôi phải nhận rằng tôi đã sai. Với những cố gắng tối ưu hóa diện tích sử dụng, tính toán kết cấu hợp lý nhất, quản lý thi công tốt, CĐT đã giảm được giá thành và bán với giá 12-13trđ mà vẫn có lời:

    1. Bắt đầu từ khâu thiết kế:



    Một thiết kế tốt, tăng tối đa diện tích sử dụng và tính toán kết cấu hợp lý sẽ giảm được giá thành xây dựng trên mỗi m2.

    Tất nhiên, sẽ có người e ngại rằng CĐT tận dụng quá thì sẽ bớt hành lang, sân chơi, giếng trời ... làm công trình không còn thông thoáng và tiện nghi. Rất may, đã có quy định của nhà nước và phải đạt thì mới được cấp phép.

    Hiện có một số chung cư thiết kế rất tốt, tận dụng diện tích sử dụng và rất tiết kiệm chi phí xây dựng. Ví dụ: Khu nhà ở xã hội H (Cty Kiến trúc Phú Mỹ thiết kế):

    - Mặt bằng thiết kế hợp lý, tận dụng tối đa diện tích, hạn chế góc chết trong phòng và hành lang.

    - Không xây dựng tầng hầm (chi phí xây dựng tầng hầm rất cao)

    - Tính toán kết cấu hợp lý, tiết diện cấu kiện chịu lực, cốt thép vừa đủ chịu lực nên giảm giá thành XD

    Giá thành mỗi m2 xây dựng chỉ vào khoảng trên 5trđ, giá thành mỗi m2 nhà (bán) cũng chỉ khoảng trên 6tr nên CĐT bán với giá tương đối hợp lý.

    2. Kiểm soát chi phí xây dựng

    Thời gian địa ốc bùng nổ cách đây 5-6 năm, thấy ngon ăn rất nhiều đơn vị tay ngang nhảy vào. Những bộ máy quản lý được lập vội vã khiến lãng phí thất thoát rất nhiều. Nhưng với thị trường nóng như vậy, dù thất thoát thì vẫn còn lời rất nhiều (dù chỉ là đếm cua trong lỗ). Giá thành xây dựng bị đẩy lên cùng với giá bán trên trời. Chính vì lý do này mà tôi đưa ra con số giá thành 13trđ/m2 (trên cơ sở tổng kết nhiều dự án trong giai đoạn này)

    Hiện nay, các CĐT đều phải chuẩn hóa bộ máy để có thể tiết kiệm tối đa chi phí xây dựng.

    3. Các chi phí khác cũng giảm.

    Có rất nhiều chi phí liên quan, trong đó lớn nhất là khoản chi "tế nhị", cũng tiết giảm rất nhiều. Lúc trước nhiều đơn vị giành giật nhau các vị trí dự án, tất nhiên chi phí sẽ đội lên.

    Hiện tại những chi phí đó đã giảm rất nhiều. Thậm chí nếu có điều kiện triển khai có thể lựa chọn được dự án với giá rất tốt ở những vị trí đẹp do các CĐT không triển khai tiếp sang nhượng lại. Một người bạn tôi nói chuyện giờ có một danh sách rất dài dự án cần chuyển nhượng với giá rẻ bất ngờ (nhiều CĐT chấp nhận cắt lỗ).

    4. Việc phê duyệt dự án linh hoạt hơn.

    Thị trường trầm lắng, các đơn vị quản lý cũng "tháo gỡ khó khăn" cho CĐT để triển khai dự án. Có dự án được tăng hệ số sử dụng đất, có dự án được tăng số lượng căn hộ (mà trước xin trầy trật mãi không được). Số lượng căn hộ tăng, các căn hộ nhỏ hơn, phù hợp với túi tiền nên thanh khoản cũng được cải thiện.

    Tóm lại giờ là thời điểm tốt để mua nhà. Tuy nhiên, phải thận trọng tìm hiểu uy tín của CĐT. Hiện đang có hiện tượng bùng nổ tranh chấp giữa CĐT và người mua nhà. Nhiều dự án không triển khai được do CĐT không đủ năng lực nhưng người mua nhà cũng không làm cách nào đòi lại được tiền vì nếu kiện, một vài người đi tù thì coi như "tiền ơi xin chào mi".

    Dự án nào đã xong hoặc gần xong hãy xuống tiền là chắc cú nhất. Đừng nghe những lời dụ dỗ ngon ngọt "uy tín", "đã cất nóc" ... mà tiền mất tật mang.

    (Nói lại vụ "Căn hộ 10trđ/m2": Khi tôi xuống coi đã xong phần BTCT, xây tường và tô sơn nước bên ngoài (làm màu), em sale Đất Xanh dụ ngọt: Anh yên tâm, uy tín Đất Xanh, Đất Xanh mua lại rồi, đến tháng 10/2013 giao nhà bla bla... Tôi nhẩm tính nếu xong khung, xây tường ngoài thì mới đi được hơn 1/3 chặng đường, cùng lắm là được 40% giá trị. Mà nhiều người đã xuống 60-80% thì chưa chắc CĐT đã có đủ tiền để hoàn thành công trình. Mấy hôm sau thấy Đất Xanh thông báo đã bán được 100% số lượng căn hộ, mình chỉ cười. Y như rằng công trình vẫn nằm đó còn bà con đóng tiền rồi thì kéo lên văn phòng CĐT chăng biểu ngữ đòi tiền đòi nhà không biết bao nhiêu lần)
  6. thangdutoan

    thangdutoan Administrator

    Lại làm hầm sụt nhà bên cạnh



    link: http://vnexpress.net/tin-tuc/thoi-su/tru-so-toa-hanh-chinh-tp-hcm-bi-dap-bo-2927061.html

    Mình cũng mới vừa xong một công trình 2 tầng hầm (tất nhiên là nhỏ hơn, nông hơn nhưng cũng khá nguy hiểm vì nhà bên cạnh quá mỏng và quá cao) nên rất thông cảm với bạn Cường$. Thấy báo đăng chiều nay (22/12) đã tiến hành tháo dỡ một phần nhà bị lún sụt. Đợt này chắc cũng đi một trong số các con xe của bạn í.

    Tuy nhiên, cũng phải nói đúng là rất nhiều vụ xảy ra do quá coi thường kỹ thuật, hay nói đúng là quá liều (để tiết kiệm chi phí). Liều mà xong thì lời được một khúc, nhưng lỡ xảy ra thì chết tiền luôn.

    Lúc công trình mình làm (mình QLDA) đào hầm, thật ăn không thấy ngon mấy, đêm ngủ cũng không yên. Bắt đầu múc đất là bắt bên thi công quan trắc lún mỗi ngày một lần. Xem xét đánh giá cẩn thận để thấy hiện tượng gì bất thường là xử lý luôn. Nhớ hôm đổ BT lót đáy hầm, đang ngồi uống cà phê, mưa, nuốt không trôi ngụm cà phê. Hô hào bên thi công phải đổ bằng mọi giá trong chiều hôm ý.

    Thật, nó mà mưa to, bục nước vào hầm, mất áp suất đáy móng nhà bên cạnh mà chỉ cần nó nghiêng 5 cm thôi là ăn cám luôn.

    Thấy cái câu: "điếc không sợ súng" chuẩn không cần chỉnh luôn. Mình biết kỹ thuật thì sợ vãi các thứ ra. Nhưng mấy đại gia đi lên từ khai hoangvới đất đai thì cứ giúi đại. Vụ Pacific như vậy rồi mà không thấy sợ. 4 tầng hầm sao không nghĩ tới phương án topdown hay somi-topdown cho an toàn? May mà không thiệt hại về người chứ nếu không thì ...

    Cha làm hệ shorring cái này cũng làm shorring ở công trình mình. Gặp cái này chắc lại mất một mớ. Mai mốt gọi hỏi thăm xem sao.
  7. thangdutoan

    thangdutoan Administrator

    Sự việc Sunview3 dưới góc nhìn PR

    Là một người làm xây dựng, có học thêm Brand Manager nên xin mạn phép bình luận vụ Sunview3 dưới góc nhìn của một người làm Quản lý thương hiệu: Giải quyết khủng hoảng:
    Tóm tắt sự việc:
    Đất Xanh quảng bá mua lại 2 block từ một công ty con của C.T Group, đổi tên thành Sunview3 và chào bán. Đến cuối năm 2012 thì dự án ngưng thi công. Khách hàng mua căn hộ sau khi không có câu trả lời thỏa đáng đã lên gặp trực tiếp đại diện ĐX và nhận được câu trả lời:
    - Dự án dừng do lý do kỹ thuật. ĐX đang đốc thúc để tiếp tục thi công
    - ĐX chỉ là môi giới, không phải Chủ Đầu tư
    Lúc này khách hàng mới ngã ngửa người vì tin tưởng Sunview1, 2 tiến độ tốt thì mới mua Sunview3, ai ngờ ĐX phủi tay. Với những lời lẽ rất bức xúc, nhiều người post trên diễn đàn là sẽ tới căng băng rôn ở những dự án ĐX đang chào bán.
    Ngay sau khi ĐX mở bán Sunview Town đã xuất hiện nhiều bài báo về Sunview3, nghi ngờ về Sunview town (tình trạng cũng tương tự, ĐX quảng bá là CĐT nhưng giấy tờ pháp lý lại là đơn vị khác, vốn quá lớn trong khi quy mô ĐX khá khiêm tốn).
    Phản ứng của ĐX: Khá lúng túng và bị động. Có vẻ ĐX không có bộ phận chuyên trách quan hệ công chúng và giải quyết khủng hoảng. Một số hành động của ĐX:
    + Can thiệp để gỡ các bài báo. Nhiều bài PR (nói tốt) xuất hiện thay thế.
    + Can thiệp để khóa các topic có các bài bất lợi.

    Đánh giá:
    - Với mạng internet hiện nay thì những việc làm trên không những là vô ích mà còn có tác dụng ngược. Thông tin lây lan kinh khủng và càng cố chặn thì lại càng làm nó lây lan nhanh hơn.
    - Trong thị trường BĐS hiện nay, đã có quá nhiều người mất tiền vì "mua nhà trên giấy". Đối với đa số người, đó là tài sản tích cóp cả đời. CĐT uy tín chưa chắc đã thuyết phục được người mua xuống tiền. Sự việc Sunview3 sẽ làm người ta thận trọng hơn khi giao dịch mua bán những dự án ĐX làm CĐT và môi giới.
    - Ngay trước thời điểm mở bán Sunview town, ĐX đã có một vài động tác PR và quảng cáo, nhưng sự việc Sunview3 đã làm ảnh hưởng rất nhiều. Tôi không có số liệu nhưng đoán rằng số lượng bán của Sunview town có lẽ chưa được như mong muốn.
    Phương án đề xuất:
    1. Ngay lập tức phải giải quyết được vấn đề Sunview3: Đưa các nguyên nhân chậm trễ, cách khắc phục. Nếu C.T. Group không thể tiếp tục triển khai thì phải có phương án như: Tự triển khai 1 block, chuyển khách hàng về sunview town rồi đòi tiền C.T sau ...
    2. Có động tác trấn an niềm tin của khách hàng: Lùi thời hạn đóng tiền, triển khai từng block một như Nam Long làm ở Ehome3.
    Thực ra, tôi không nghĩ rằng ĐX lại không biết những việc này. Có lẽ vì một lý do nào đó mà họ đã không thể làm. Hoặc là ngồi nhấm nháp ly rượu như một quý ông trên con tàu T. nổi tiếng
  8. thangdutoan

    thangdutoan Administrator

    Căn hộ 10trđ/m2



    Có nhiều khách hàng hỏi: Giá căn hộ giờ đã là đáy chưa? Mình tự tin với kinh nghiệm tính toán và quản lý chi phí dự án, trả lời chắc như đinh đóng cột: Đã là đáy. Căn hộ trung bình, 1 hầm lửng, giá đất rẻ, giá thành phải 13trđ/m2. Cao cấp hơn, phải từ 16trđ/m2 trở lên.

    Vậy mà thấy Đất Xanh quảng cáo rầm rộ bán căn hộ Gia Phú Khang (Lê Văn Chí, Thủ Đức) chỉ 10tr/m2, cả VAT là 11tr/m2. Cam kết giao nhà trong tháng 9. Thấy hình chụp sơn ngoài ngon lành.

    Thấy nghi ngờ khả năng của mình. Chẳng lẽ mình sai?

    Đội mưa chạy xuống. Té ra là tô trát sơn nước bên ngoài làm màu. Bên trong chỉ mới xong thô. Chẳng có bóng công nhân nào ngoài vài ba chú lăng xăng cuốc đất (chắc là quân thường trực, có người xuống coi thì ra lăng xăng cho có người làm). Mẹ bố, 3 tháng nữa mà giao được nhà thì mình cắn lưỡi luôn. Tiến độ này, nếu triển khai rầm rộ thì nhanh lắm tháng 3 năm sau mới giao được nhà. Còn nếu vẫn chiếu phim "Bãi cỏ xanh không một bóng người" như hiện nay thì ...

    Mình đòi lên để xem thực tế, người bên thi công không cho với lý do trời mưa, đi vận thăng nguy hiểm (chưa lắp thang máy). Mình nói thôi đi thang bộ cũng được. Dứt khoát từ chối.

    Tóm lại, với công trình này, có thể xảy ra 2 khả năng:

    1. Chủ đầu tư không chịu nổi nhiệt nữa (lãi vay, chi phí công trường ...) nên quyết bán cắt lỗ. Với giá này, khả năng mỗi m2 sàn chịu lỗ từ 1-3trđ. Như vậy, bà con mua nhà nên thận trọng vì có thể CĐT sẽ cắt giảm vật liệu hoàn thiện để giảm lỗ.

    2. Có thể đây sẽ là một Cao ốc Xanh thứ 2. Hiện giờ COX (ngay cầu Rạch Chiếc) vẫn rao bán rầm rộ với giá 10trđ/m2, nhưng công trình hầu như không động tĩnh gì. Có nghĩa là ai dại dột đưa tiền vào thì nhà không biết bao giờ có còn tiền thì cũng mịt mù.

    Mấy bạn sale cứ nói đặt chỗ (không mất tiền) nhưng mình chỉ cười. Các bạn ý lấy uy tín của Đất Xanh ra đảm bảo là sẽ giao nhà trong tháng 9, đảm bảo là CĐT sẽ làm đàng hoàng, khách hàng yên tâm với số tiền bỏ ra ... Nói chung, uy tín Đất Xanh thì tốt, nhưng của đau con xót, cả đống tiền chắt chiu gom góp cả đời, chẳng dại gì thả ra mà đuổi.

    Tóm lại là giờ cứ có nhà sẵn, xem thấy ngon thì xuống tiền, không thì thôi. Dứt khoát không mua vịt trời.

    Hi vọng mấy dòng này giúp các bạn thêm thông tin để có quyết định đúng đắn.

    Cập nhật: 23/6/2013, Đất Xanh đã tuyên bố bán hết 100% số căn hộ Phú Gia Khang trong vòng 1h. Vậy mà vẫn thấy cò vạc rao bán là sao nhỉ?
  9. thangdutoan

    thangdutoan Administrator

    Không dễ phạt lỗi “thiết kế quá an toàn”



    Chưa làm rõ công trình vượt bao nhiêu phần trăm so với hệ số an toàn thì bị xử phạt.

    Xử phạt hành vi thiết kế quá mức an toàn với dự án có vốn nhà nước là quy định mới được đề xuất trong dự thảo nghị định thay thế Nghị định 23/2009 về xử phạt vi phạm trong trật tự xây dựng. Quy định trên tiếp nối chủ trương chống lãng phí trong dự án sử dụng vốn ngân sách Nhà nước tại Nghị định 15/2013 về quản lý chất lượng công trình. Nhưng theo các chuyên gia, việc này rất khó thực hiện vì còn quá nhiều vướng mắc.



    Nhà nước khó đảm đương nổi

    “Mục đích của chủ trương này rất tốt, vì hiện nay không hiếm công trình vốn ngân sách thiết kế còn lãng phí nhằm nâng chi phí đầu tư. Nhưng khi thực hiện liệu có khả thi không?” - kỹ sư Nguyễn Văn Đực, Giám đốc Công ty Tư vấn Thiết kế Tân, bày tỏ.

    Ông Đực dẫn chứng, cách nay hai năm ông từng gửi đơn đề nghị Bộ Xây dựng và Sở Xây dựng vào cuộc thẩm tra bốn dự án vốn ngân sách tại TP có dấu hiệu thiết kế lãng phí rất lớn. Kèm đó là những chứng cứ cụ thể về mặt chuyên môn. Tuy nhiên, đến nay ông vẫn chưa nhận được phản hồi hay kết luận nào về sự việc.

    [​IMG]

    Việc kiểm soát chất lượng công trình, phát hiện có lãng phí hay không chẳng hề đơn giản.Ảnh: HTD

    Theo ông Đực, muốn xử phạt hành vi thiết kế gây lãng phí, những người thực hiện phải giỏi chuyên môn, có tâm và cả dũng khí. Bởi dự án vốn ngân sách thường lớn hoặc nhạy cảm nên việc kiểm soát chất lượng công trình, phát hiện có lãng phí hay không chẳng hề đơn giản.

    “Cơ quan quản lý hành chính nhà nước sẽ khó lòng đảm đương công việc này vì năng lực, chuyên môn có giới hạn. Do đó, tốt nhất là giao cho một hội đồng khoa học gồm các chuyên gia giỏi để có kết luận. Ngoài ra, mức phạt tiền 30-40 triệu đồng đối với trường hợp này là quá nhẹ và đánh đồng công trình lớn với công trình nhỏ. Theo tôi, mức phạt nên tăng lên ít nhất 10% giá trị của phần lãng phí” - ông Đực đề xuất.

    Đề xuất giao tư nhân thẩm định

    Một chuyên gia nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực xây dựng đánh giá: Đề xuất trong dự thảo còn rất chung chung. Chẳng hạn thế nào là “quá mức an toàn”? Vượt bao nhiêu phần trăm so với hệ số an toàn thì bị xử phạt? Ông cũng cho rằng cơ quan quản lý hành chính nhà nước sẽ không đủ sức kiểm tra về mặt chuyên môn khi thiết kế dự án. Nhưng lập ra một hội đồng thì cũng không dễ thực hiện.

    “Không lẽ mỗi dự án vốn ngân sách lại lập ra một hội đồng gồm các chuyên gia của rất nhiều lĩnh vực? Rồi các tỉnh, thành không có đủ chuyên gia sẽ làm như thế nào?” - ông đặt vấn đề.

    Về việc này, TS-KTS Võ Kim Cương cho rằng nên giao cho các đơn vị tư nhân có uy tín thẩm định trở lại thiết kế của dự án vốn ngân sách để đảm bảo tính độc lập. Đừng quá lo ngại có sự can thiệp của chủ đầu tư vào kết quả thẩm định. “Chủ đầu tư có thể tác động đến chủ trương đầu tư dự án, còn về mặt chuyên môn kỹ thuật tôi nghĩ họ không dễ can thiệp được” - ông bày tỏ.

    Cẩm Tú (Pháp luật TP.HCM)
  10. thangdutoan

    thangdutoan Administrator

    Tại sao nên học dự toán ở dutoan.com?


    1. Kỹ năng thực tế: Bạn sẽ được truyền đạt những kỹ năng thực tế từ những người trực tiếp làm và va chạm với công việc dự toán.

    2. Nắm chắc lý thuyết: Bạn sẽ được học hỏi từ nguồn gốc cách quản lý của nhà nước, các văn bản pháp luật liên quan, các vấn đề cần lưu ý khi sử dụng và vận dụng định mức, đơn giá ...

    3. Nội dung cô đọng: Trước khi là giảng viên, chúng tôi là những dự toán viên lành nghề. Vì vậy, chúng tôi có thể truyền đạt đủ kiến thức cho các bạn chỉ trong thời gian rất ngắn.

    4. Học phí hợp lý: Các lớp dự toán chỉ là dịch vụ cộng thêm nên chúng tôi có thể giảng dạy với một chi phí rất thấp. Hơn nữa, những lớp này còn được coi là công cụ để quảng bá sản phẩm (phần mềm dự toán) nên thậm chí chúng tôi có thể dạy dưới giá thành.
  11. thangdutoan

    thangdutoan Administrator

    Thông báo: Mở các lớp dự toán chuyên đề



    Qua kinh nghiệm giảng dạy tại các khóa học dự toán ở Công ty cũng như ở trường CĐKT Công nghệ Tp. HCM và những phản hồi từ học viên và sinh viên khi va chạm với thực tế công việc, chúng tôi thấy rằng hầu hết học viên và sinh viên khi đi làm đều rất lúng túng khi bắt tay vào làm các dự toán thực tế. Tuy rằng chúng tôi cũng đã cố gắng tổng hợp và truyền đạt những kinh nghiệm của chúng tôi nhưng hầu hết học viên và sinh viên nghe qua rồi ... quên. Chúng tôi cũng đã cố gắng luyện những kỹ năng cơ bản qua những ví dụ và bài tập thực tế, nhưng do thời gian có hạn nên chỉ làm được những bài tập nho nhỏ, và học viên và sinh viên vẫn rất bỡ ngỡ khi gặp những công trình lớn hơn.

    Chính vì vậy, chúng tôi tổ chức một số lớp theo dạng chuyên đề, mục đích là rèn kỹ năng làm việc cho học viên. Học viên sẽ được làm một dự toán thực tế từ A tới Z, cho tới khi in ra bộ hồ sơ hoàn chỉnh. Tuy chương trình này được thiết kế như là phần nâng cao hướng tới những người đã được học dự toán (khóa học dự toán tin học thực hành ở đây hoặc các trường cao đẳng hay đại học) nhưng những người mới bắt đầu với dự toán cũng có thể tham gia với điều kiện phải tích cực đọc tài liệu (do chúng tôi cung cấp).

    Các khóa chuyên đề gồm:



    1. Dự toán công trình dân dụng:

    - Làm dự toán hoàn chỉnh cho một nhà làm việc có hầm + trệt + 4 hoặc 5 lầu.

    - Bóc tách khối lượng móng cột đà sàn xây tô hoàn thiện ...

    - Kỹ năng link công thức, kiểm soát khối lượng, kiểm soát giá để có thể làm dự toán nhanh và chính xác nhất.

    2. Dự toán công trình công nghiệp & Tổng dự toán:

    - Các nhà xưởng, nhà kho: Móng nền BTCT, khung cột kèo thép hình, mái tôn.

    - Các hạng mục phụ trợ: Nhà văn phòng, nhà ở công nhân, nhà ăn, nhà xe, hồ nước ngầm, hồ nước PCCC, cống rãnh hố ga, sân đường ...

    - Tổng dự toán.

    3. Dự toán dự thầu và kiểm soát giá thành - lợi nhuận.

    - Tính dự toán dự thầu.

    - Tính giá thành và lợi nhuận dự kiến.

    - Kiểm soát chi phí - doanh thu khi thi công để đảm bảo mục tiêu tính toán lúc đầu.

    4. Dự toán giành cho nhân viên văn phòng và kế toán.

    Trong thời gian qua, chúng tôi đã đào tạo nhiều người là nhân viên văn phòng và kế toán làm được dự toán. Tất nhiên, họ chỉ làm được phần áp giá và tổng dự toán còn phần khối lượng thì vẫn phải do bộ phận kỹ thuật tính toán.

    Chúng tôi thiết kế chuyên đề này giành riêng cho nhân viên văn phòng và kế toán.

    - Các văn bản quản lý của nhà nước trong lĩnh vực dự toán.

    - Cách lựa chọn đơn giá trong bộ đơn giá XD của nhà nước.

    - Cách áp dụng các hệ số (nhân công, vật liệu, chi phí chung, TNCTTT ...)

    - Tổng dự toán.

    Các bạn có thể lựa chọn làm chuyên đề (1) hoặc (2) chứ không cần học cả hai. Riêng chuyên đề (3) sẽ rất hữu ích nếu bạn làm ở đơn vị thi công và muốn kiểm soát chi phí doanh thu để đảm bảo các mục tiêu tài chính của doanh nghiệp.

    Thời gian: Trong giờ hành chính các ngày trong tuần.

    Phương pháp học: Nói chung cách học mô phỏng cách làm bài tập lớn hoặc đồ án. Học viên được giao một bộ hồ sơ công trình để bóc dự toán. Chúng tôi sẽ hướng dẫn cách làm và kiểm tra, chỉnh sửa các sai sót. Riêng những người chưa rành lý thuyết sẽ được cung cấp tài liệu và tự đọc.

    Giảng viên: Trần Chiến Thắng, giảng viên bộ môn Kinh tế Xây dựng trường Cao đẳng Kinh tế Công nghệ Tp. Hồ Chí Minh và một số giảng viên từ các trường Cao đẳng và Đại học khác.

    Đăng ký và học: Có thể đăng ký bất kỳ lúc nào. Học viên sẽ được giao công trình và hướng dẫn cách làm sau đó tự làm ở nhà. Từ 1-2 ngày có thể gọi điện hẹn giờ gặp giảng viên để trao đổi những thắc mắc và hướng dẫn làm các việc tiếp theo.

    Học phí: 1.000.000đ/chuyên đề.

    Thời gian: Tùy khả năng và mức độ chăm chỉ của học viên. Chúng tôi chọn những công trình vừa phải để học viên có thể hoàn thành trong vòng trên dưới 1 tháng. Học viên cũng có thể tới ngồi làm trực tiếp ở văn phòng chúng tôi thì thời gian có thể rút ngắn đáng kể.
  12. thangdutoan

    thangdutoan Administrator

    Tiếp tục mở các lớp dự toán viên chuyên nghiệp



    Các lớp được mở thường kỳ vào thứ 2 hàng tuần và học trong giờ hành chính. Sáng từ 9-11h, chiều từ 2h30-4h30.

    1. Phương pháp giảng dạy: Chú trọng kỹ năng thực hành với những bài tập thực tế để học viên có thể làm được dự toán ngay.

    2. Nội dung chương trình:

    - Giới thiệu về dự toán và phương pháp quản lý của nhà nước trong lĩnh vực dự toán

    - Phương pháp đo bóc ghi chép và tính khối lượng

    - Tính dự toán theo đơn giá thực tế

    - Tính dự toán theo đơn giá nhà nước (4 cách tính: Vật tư thực tế, Bù giá, Vật tư - NC - Máy thực tế (TT18), Lập lại đơn giá theo Vật tư - NC - Máy thực tế (giao thông))

    - Tính đơn giá dự thầu - dự toán dự thầu (2 kiểu: Vật tư thực tế, Vật tư - NC - Máy thực tế)

    - Các văn bản nhà nước và cách áp dụng

    - Kỹ năng sử dụng máy tính: Link công thức, cắt dán copy, các thao tác phím tắt ... để tăng năng suất làm việc, giảm thiểu sai sót.

    3. Giảng viên: KS. Trần Chiến Thắng - giám đốc Công ty, giảng viên bộ môn Dự toán, Kinh tế Xây dựng - Trường Cao đẳng Kinh tế Công nghệ Tp. Hồ Chí Minh

    4. Học phí: 1.000.000đ/khóa (8 buổi). Học giờ hành chính, có thể hẹn giờ học linh hoạt. Đặc biệt, học viên sẽ được mua phần mềm dtPro với giá ưu đãi là 800.000đ.

    5. Ưu đãi đặc biệt giành cho sinh viên hoặc mới ra trường: Có thể nộp trước 400.000đ, khi nào đi làm có lương sẽ trả nốt phần còn lại.
  13. thangdutoan

    thangdutoan Administrator

    Thông báo: Về các khóa học dự toán



    Trong thời gian qua, tuy chỉ là một trung tâm nhỏ nhưng với phương châm dạy những kiến thức thực tế của lĩnh vực dự toán nên chúng tôi đã được tín nhiệm của anh chị em học viên. Do phải tập trung nâng cấp dtPro 2008 lên phiên bản mới (dtPro 2010 - chạy hoàn toàn trong Excel) và sắp xếp lại công việc nên chúng tôi đã phải tạm dừng mở các khóa học dự toán và có thể phải đầu năm 2009 mới có thể tiếp tục mở lại.

    Trong thời gian này, vẫn có nhiều anh chị em học viên có nhu cầu học và lấy làm luyến tiếc khi không thể chờ được. Vì vậy, chúng tôi đã sắp xếp và mở các lớp theo dạng dạy kèm, mỗi lớp chỉ từ 4-6 học viên, chương trình học vẫn là 10 buổi, học 2-4-6 hoặc 3-5-7 từ 18 tới 21 giờ. Học phí: 1.000.000đ/khóa, sinh viên 800.000đ. Bao gồm tài liệu và đĩa CD

    Dự kiến, sẽ khai giảng vào ngày 10/11/2008, học 2-4-6.

    Kính mời anh chị em học viên và đồng nghiệp tham gia.
  14. thangdutoan

    thangdutoan Administrator

    KINH NGHIỆM KIỂM TRA DỰ TOÁN

    Hôm nay mới kiểm dự toán của cậu nhân viên làm. Công trình chỉ hơn 4 tỷ và riêng cốt thép d<=10 đã gần 1 tỷ (hơn 62 tấn).
    Phân tích cho cậu ta hiểu:
    - Thường công trình dân dụng, thép chỉ vào khoảng trên dưới 40kg/m2 sàn XD. Công trình này hơn 500m2 thì tối đa cũng chỉ hai mấy tấn, không thể tới sáu chục tấn được.
    - Khối lượng thép d<=10 quá chênh lệch so với khối lượng thép d<=18, >18
    - Giá trị thép d<=10 quá chênh lệch so với giá trị các vật tư khác

    Cuối cùng tìm ra: thép lanh tô chưa chia cho 1000 nên thực tế chỉ có 50kg nhưng nhập vào là 50 tấn.

    Bài 6 giáo trình dự toán thực hành cũng đã nói về cách kiểm tra.https://drive.google.com/file/d/0By5DhT7vu8-7ZjhoRXhlMlpScHM/edit?usp=sharing
    Thường khi làm xong dự toán, tôi vào bảng DGTH2, bấm nút để chạy đơn giá tổng hợp. Lúc đó, sẽ kiểm tra và so sánh đơn giá - giá trị của từng công tác và dễ dàng phát hiện sai sót. Trường hợp sai như trên sẽ phát hiện ra ngay.

    Đối với nhân viên, tôi luôn yêu cầu kiểm tra theo đơn giá tổng hợp sau khi làm dự toán nhưng rất nhiều trường hợp ẩu, không làm và để xảy ra sai sót như trên.
  15. thangdutoan

    thangdutoan Administrator

    Hỏi về mua căn hộ trả góp



    Kg: KS Thắng

    Chúng tôi dự định mua một căn hộ trả góp. Ngoài dự án Gia Phú Khang mà KS đề cập còn có nhiều dự án có giá nhỉnh hơn một chút. Đọc bài của KS xong, chúng tôi rất băn khoăn về chất lượng căn hộ khi bàn giao. Xin tư vấn thêm cho chúng tôi về vấn đề này?

    Chào bạn

    Trong các hợp đồng mua bán căn hộ thường có bảng danh sách vật tư kèm theo. Nhưng hầu hết các vật tư đều có thêm chữ "hoặc tương đương" vào sau. VD: Bồn cầu American hoặc tương đương. Đây chính là cửa thoát hiểm cho chủ đầu tư để CĐT có thể tự do thay đổi chủng loại mà người mua căn hộ không thể khiếu nại được.

    Vì vậy, với thị trường địa ốc trầm lắng như hiện nay, các dự án phải đua nhau giảm giá để đẩy hàng tồn. Chắc chắn các CĐT sẽ phải sử dụng bửu bối "hoặc tương đương" để giảm giá thành căn hộ. Khách hàng mua căn hộ lúc còn giá 16tr/m2 sẽ phải nhận sản phẩm có chất lượng tương đương với người mua căn hộ lúc giá đã giảm còn 14tr/m2.

    Giá căn hộ bây giờ đã xấp xỉ giá thành rồi, giờ là thời điểm tốt để mua. Tuy nhiên, bạn nên chọn chủ đầu tư uy tín để tránh bị giảm chất lượng vật liệu, hoặc tệ hơn là công trình bị dừng vô thời hạn do CĐT không còn vốn để tiếp tục thi công nữa.

    Tham khảo thêm: Đây là mấy dòng than thở của người mua nhà ở diễn đàn otofun.vn

    Sao bây giờ em mới biết cái hội này nhỉ

    Em mua nhà Tham sờ ti, 97m mà giá 3,3 tỉ, nhà mẫu nó trưng ra long lanh thế mà lúc bàn giao nhà nó đưa ra cái nhà như mứt

    HD nó gửi mẫu cho mình trước qua email thì ok. Hôm đến kí nó lại đưa trộm vào 1 dòng nhỏ xíu là nó được quyền thay đổi một số thứ tương đương. Sàn giao dịch thì đông, kiêm cái ghế ngồi còn khó nên có đọc được gì đâu, đinh ninh là kiểm tra rồi nên kí

    Giờ bàn giao thì nó chỉ tương đương 60% nhà mẫu, mình thắc mắc nó mới bỏ cái HD ra, mình kiểm tra lại mới phát hiện cái HD nó gửi cho mình tham khảo và HD đã kí đúng là nó thêm 1 dòng chữ bé tí như thế thật

    Đau và ức,
  16. thangdutoan

    thangdutoan Administrator

    Làm sao để biết thiết kế đủ, dư hay thiếu



    Hỏi: Chúng tôi đã có bản vẽ thiết kế. Nhưng tham khảo một vài nhà thầu thì họ đều nói thiết kế dư thép nhiều, nên bớt lại cho tiết kiệm (chúng tôi chỉ thuê nhân công, vật tư nhà lo). Xin Quý Công ty tư vấn cho chúng tôi cách nhận biết thiết kế có hợp lý hay không?

    Trả lời: Thực tế, việc thiết kế dư đã tồn tại khá lâu, nhất là với công trình nhà nước (xem thêm Không dễ phạt lỗi “thiết kế quá an toàn” ). Một số kỹ sư không quen với thiết kế nhà dân bê nguyên cách làm với công trình nhà nước sang nên gây tốn kém cho chủ nhà. Ngoài ra, với những người ít kinh nghiệm thì thường họ có xu hướng làm dư ra một chút còn hơn thiếu (lỡ đổ thì tai vạ).

    Nhưng việc kiểm tra thiết kế đủ hay không cũng không đơn giản. Người kiểm tra phải có kiến thức về tính toán kết cấu, đồng thời phải có kinh nghiệm thực tế. Do vậy, để kiểm tra, bạn nên nhờ những người có kinh nghiệm chứ không nên "tự chữa bệnh", rất nhiều rủi ro. Tuy nhiên, bạn có thể kiểm tra sơ bộ theo 2 cách như sau:

    1. Có thể kiểm tra theo khối lượng thép trung bình/m2 sàn XD. Nhà bình thường vào khoảng 35-40kg/m2. Biệt thự, nhà phức tạp, nền đất yếu ... có thể nhiều hơn chút.

    2. Có thể kiểm tra theo hàm lượng bê tông:

    - BT móng: Khoảng 60-100kg/m3 BT

    - BT cột: Khoảng 180-200kg/m3 BT

    - BT đà: Khoảng 160-180kg/m3 BT

    - BT sàn: Khoảng 80-100kg/m3 BT.

    Chúng tôi nhận kiểm tra và tư vấn kết cấu với giá 10.000đ/m2XD.

    Chúc các bạn xây được ngôi nhà như ý.
  17. thangdutoan

    thangdutoan Administrator

    LẠI CHUYỆN DIỆN TÍCH

    Lần này thì công trình đã hoàn thành. Trước khi ký hợp đồng, chị Hương đã cẩn thận đến tham vấn ở văn phòng tư vấn của KS. Thắng (SGTT số 486 ngày 7/10/2005) và đã thỏa thuận được với nhà thầu về diện tích xây dựng và giá cả hợp lý.

    PHÁT SINH
    Tuy nhiên, trong quá trình thi công lại có một số thay đổi. Trong đó, đáng kể nhất là thay đổi từ mái ngói sang mái BTCT cho một phòng ở lầu thượng. Hai bên đã thỏa thuận là sẽ tính phát sinh phần này, nhưng chưa tính toán cụ thể. Khi hoàn thành công trình, chị Hương giật mình vì trong bản quyết toán, nhà thầu tính phát sinh thêm toàn bộ diện tích mái bên trên, với đơn giá nhân công đã thỏa thuận trong hợp đồng. Số tiền phát sinh lên đến trên 12 triệu đồng.
    ĐÚNG HAY SAI?
    Về nguyên tắc, khi thay đổi từ mái ngói sang thành mái BTCT sẽ làm phát sinh chi phí nhân công vì nhà thầu sẽ phải tốn thêm nhân công (ghép ván khuôn, gia công cốt thép, đổ bê tông, tô trần, láng mái …) và cả vật tư (ván khuôn, giàn giáo, cây chống …). Nhưng phải chia ra 2 trường hợp như sau:
    - Trường hợp nhà thầu đã nhận làm hệ thống xà gồ, vì kèo, li tô … mái và đã tính trong đơn giá xây dựng (theo diện tích xây dựng) thì khi thay đổi thành mái bê tông cốt thép, tuy nhà thầu phải chi phí thêm để làm mái bê tông cốt thép nhưng lại không phải làm hệ thống kèo mái nên phần chi phí phát sinh tăng lên không nhiều.
    - Trường hợp nhà thầu không nhận làm hệ thống kèo mái mà do chủ nhà đảm nhận thì khi thay đổi, nhà thầu chỉ đỡ được 1 ít công lợp ngói mà thôi nên chi phí phát sinh sẽ nhiều hơn.
    Tuy nhiên, trong cả 2 trường hợp thì chi phí phát sinh cũng chỉ được tính phần chi phí tăng thêm mà thôi chứ không thể tính cả 100% đơn giá xây dựng được. Vì công để xây dựng 1m2 đã tính trong hợp đồng đã bao gồm công việc đổ bê tông cột đà giằng, xây, tô, lót nền, sơn tường … nên bây giờ chỉ được tính thêm phần tăng lên do thay đổi mà thôi. Thường phần tăng lên này chỉ vào khoảng 25-50% đơn giá cho mỗi m2 xây dựng đã thỏa thuận lúc ban đầu.
    Sau khi được tư vấn, chị Hương đã cẩn thận yêu cầu KS. Thắng trả lời bằng văn bản để thuận tiện nói chuyện với nhà thầu. Chị cũng đề nghị KS. Thắng làm trọng tài nếu hai bên còn tranh chấp.
    Rất may là KS. Thắng đã không phải làm cái việc bất đắc dĩ đó. “Nhà thầu cũng không lấy gì làm hài lòng” – sau khi thanh quyết toán xong, chị Hương báo KS. Thắng qua điện thoại – “nhưng văn bản trả lời của anh phân tích mọi việc rất hợp tình hợp lý nên rốt cuộc hai bên đều vui vẻ chấp thuận”. Chị cười: “Nói phải củ cải cũng phải nghe mà…”.
    LỜI KHUYÊN
    “Phát sinh” đó là một từ rất đáng sợ với hầu hết chủ nhà khi xây dựng công trình. Thực ra, phát sinh là một điều bình thường với tất cả mọi công trình vì dù cho thiết kế có chi tiết và cẩn thận đến mức nào đi chăng nữa thì cũng không thể dự lượng được tất cả các tình huống thực tế. Hơn nữa, mỗi người một ý thích. Đôi khi kiến trúc sư thấy đẹp nhưng chủ nhà lại không thích thì vẫn phải sửa đổi theo ý chủ nhà. Vì vậy, chuyện xử lý những thay đổi cho phù hợp trong quá trình thi công là việc làm bình thường. Tuy nhiên, một số nhà thầu lợi dụng việc phát sinh để bắt ép chủ nhà, thay vì phát sinh 1 họ tính đến 2, 3. Thậm chí khi thay đổi không làm tăng chi phí – hoặc còn giảm chi phí – mà họ vẫn tính thêm tiền. Có lẽ chính vì vậy mà rất nhiều chủ nhà rất “sợ” phát sinh, đôi khi buộc phải chấp nhận những chi tiết chưa vừa ý của mình do nhà thầu đòi phát sinh quá cao.
    Theo KS. Thắng, giám đốc Công ty TNHH Tư vấn Xây dựng Dự toán, để kiểm soát được các phát sinh, đồng thời có thể thay đổi trong khi thi công để có được căn nhà hoàn hảo với ý thích của mình, xin bạn lưu ý một vài điểm như sau:
    - Khi ký hợp đồng, nếu đã ký theo đơn giá tính trên m2 xây dựng, phải chú ý thêm vào điều kiện: “Đơn giá trên là đơn giá trọn gói không thay đổi trong suốt quá trình thi công nếu không có sự thay đổi thiết kế làm ảnh hưởng đến diện tích xây dựng và/hoặc có việc dỡ bỏ các phần việc đã hoàn thành để làm lại không do lỗi của nhà thầu”.
    - Trong quá trình thi công, bạn vẫn có thể có những thay đổi nhưng xin lưu ý:
    o Nếu thay đổi chỉ ở trong phạm vi căn nhà, không làm thay đổi diện tích, không làm thay đổi tính chất và khối lượng công việc hoặc có thay đổi nhưng khối lượng không đáng kể thì không được tính phát sinh: Chẳng hạn, bạn xây thêm hoặc dời một bức tường sang chỗ khác, lắp thêm hoặc di dời vị trí đèn hay ổ cắm … (thực ra, các công việc làm thêm có phát sinh khối lượng, nhưng do nhà thầu ký hợp đồng theo diện tích xây dựng nên phải bao tất cả các chi phí).
    o Trường hợp thay đổi làm thay đổi tính chất công việc hoặc phát sinh khối lượng nhiều thì phải tính thêm chi phí phát sinh: Chẳng hạn, làm thêm 1 khu vệ sinh (mà trước không có) sẽ làm phát sinh chi phí tương đối nhiều. Hay việc thay đổi từ mái ngói sang mái bê tông cốt thép trong ví dụ trên. Tuy nhiên, khi tính chi phí phát sinh, nhớ trừ đi phần không phải làm do thay đổi.
    o Nếu thay đổi do việc phải dỡ bỏ các công việc đã hoàn thành và làm lại mà không do lỗi của nhà thầu thì phải tính phát sinh: Chẳng hạn, nhà thầu đã xây bức tường đúng thiết kế nhưng chủ nhà không ưng ý muốn phá đi dời qua chỗ khác thì phải tính phát sinh.
    o Nếu thay đổi làm thay đổi diện tích, đương nhiên là phải tính phát sinh. Chẳng hạn làm thêm phòng ở chỗ trước làm sân phơi thì phải tính phát sinh (nhưng nhớ trừ đi phần sân - nếu đã tính)
    - Điểm cuối cùng, xin lưu ý rằng khi có bất kỳ phát sinh nào, chủ nhà nên thỏa thuận với nhà thầu, tốt nhất là bằng văn bản (có thể là làm phụ lục hoặc ghi thêm vào sau hợp đồng) để tránh những tranh cãi về sau.
  18. thangdutoan

    thangdutoan Administrator

    XÂY NHÀ – CHÁY TÚI?!

    Dành dụm được ít tiền, anh Hải quyết định thực hiện việc hệ trọng nhất của đời người: ”Làm nhà”. Nhân có anh bạn cùng cơ quan mới xây xong ngôi nhà to đẹp, anh quyết định “tầm sư học … kinh nghiệm”. Lời vàng ý ngọc đầu tiên của sư anh là: “Coi chừng đổ nợ”

    DỰ TRÙ KINH PHÍ
    Theo thói quen, khi chuẩn bị làm nhà, mọi người chỉ nhắm chừng xem căn nhà hết bao nhiêu tiền để chuẩn bị chứ không tính toán cụ thể. Người nào cẩn thận hơn thì đi thăm dò giá một vài chủ thầu và nhờ họ ước tính dùm chi phí vật liệu (nếu chỉ muốn giao nhân công). Tuy nhiên, mỗi chủ thầu nói một cách khác nhau làm chủ nhà bối rối. Có nhà thầu nói giá thấp, cốt nhận công trình đã rồi tìm cách xoay sở sau. Có nhà thầu phát giá thật cao, nhận được thì nhận, không thì thôi vì đã đủ việc làm rồi. Nếu chủ nhà chỉ giao nhân công, thầu sẽ báo giá phần nhân công đúng nhưng giảm giá trị vật liệu để chủ nhà thêm quyết tâm xây. V..v.. Cộng với tâm lý luôn muốn làm to hơn, đẹp hơn nên đa số chủ nhà “đuối sức” khi công trình sắp hoàn thành. Nhiều người phải vay nợ, thậm chí gác lại một vài việc hoàn thiện chờ đến khi nào có tiền mới làm nốt.
    TÍNH TOÁN CỤ THỂ
    Đang lúc bối rối, tình cờ anh Hải đọc được mẩu quảng cáo trên SGTT: “Nhận tính dự toán và tư vấn quản lý và tiết kiệm chi phí xây dựng”. Ừ thì thử xem sao!
    “Rất hiệu quả”-anh Hải hào hứng-“nhất là so với chi phí chỉ vài trăm ngàn”. “Họ sẽ tính toán chi tiết chi phí cho từng công việc một để tổng hợp ra tổng giá trị, chẳng hạn bê tông móng là bao nhiêu, bê tông cột, đà dầm sàn là bao nhiêu, xây tường, tô tường, lót nền … là bao nhiêu. Thậm chí, họ còn tổng hợp theo từng phần tùy theo yêu cầu của mình như móng, thân, xây tường, tô, hoàn thiện … Ngoài ra, họ cũng có các bảng tổng hợp vật tư cho toàn công trình và cho từng phần như trên để tiện theo dõi khi thi công. Vô cùng tiện lợi.”
    Sau khi cân nhắc với khả năng tài chính, anh Hải đã lựa chọn được phương án xây dựng phù hợp nhất. “Trong quá trình thi công, tôi luôn so sánh chi phí với dự toán để điều chỉnh cho thích hợp. Chẳng hạn, phần móng nhiều hơn dự toán thì phải tìm cách giảm chi phí khác lại (gạch lát, cửa, thiết bị vệ sinh …) để đảm bảo không phát sinh chi phí nhiều quá. Hay ngược lại, khi gần hoàn thiện rồi mà chi phí thấp hơn dự toán thì có thể tự cho phép xài đồ xịn hơn một chút. Kết quả là tôi luôn kiểm soát được chi phí và tránh những phát sinh ngoài tầm với. Ngoài ra, nhờ có bảng tổng hợp vật liệu theo từng giai đoạn, tôi có thể dễ dàng kiểm soát mức hao phí vật tư, tránh lãng phí. Như ở công trình này, sau khi thấy khối lượng Xi măng dùng cho móng nhiều hơn dự toán đến 20%, tôi đã phải yêu cầu nhà thầu tìm hiểu và giải trình nguyên nhân. Tuy không lấy lại được phần lãng phí nhưng ở các hạng mục sau, nhà thầu đã có ý thức tiết kiệm hơn trong việc sử dụng vật tư”.
    THỰC HIỆN
    Trước đây, các dự toán thường được làm theo kiểu “nhà nước” nên rất rắc rối khó hiểu đối với những người không có chuyên môn. Có lẽ do vậy mà các công trình nhà dân thường không cần làm dự toán và đa số các đơn vị tư vấn cũng hay “trốn” khâu này, tuy rằng nó rất cần thiết.
    Tuy nhiên, hiện nay, nhiều đơn vị tư vấn đã nhận ra sự cần thiết của dự toán nên đã tính toán các chi phí theo đúng thực tế giúp chủ nhà kiểm soát tốt các chi phí khi xây dựng. Nhất là sự ra đời của các chương trình dự toán chuyên dùng cho nhà dân, chẳng hạn chương trình dtPro 2007ND của Công ty TVXD Dự toán đã giúp chuyên môn hóa công việc tính toán, tăng độ chính xác và tiện dụng của các dự toán lên rất nhiều.
    Khi ký hợp đồng tư vấn thiết kế, bạn nên yêu cầu nhà tư vấn cung cấp dự toán kèm theo bản vẽ kỹ thuật. Tuy nhiên, nhiều văn phòng tư vấn thiết kế không có bộ phận dự toán chuyên trách nên họ không nhận làm dự toán hoặc dự toán không đúng yêu cầu (tính quá rắc rối theo kiểu nhà nước, không tổng hợp chi phí và hao phí vật liệu theo từng giai đoạn …). Trong trường hợp này, bạn cũng có thể tìm tới những công ty chuyên về dự toán và quản lý chi phí. Thường kết quả tính toán của các công ty chuyên nghiệp này chỉ sai khác với thực tế chừng 5% mà thôi. Căn cứ vào kết quả đó, bạn có thể tìm cách điều chỉnh (vật liệu, kiến trúc, kết cấu … thậm chí làm thêm hoặc cắt bớt diện tích xây dựng) để phù hợp với khả năng tài chính của mình.
    Trong quá trình thi công, bạn chú ý so sánh đối chiếu mức hao phí thực tế (cả về tiền và các vật liệu) với dự toán. Chắc chắn sẽ có những sai lệch như giá vật liệu thay đổi, đổ bê tông bị phình, tô lát dày hơn quy định … nhưng căn cứ vào dự toán, bạn có thể kiểm soát và hạn chế những hao phí không cần thiết. Đồng thời, bạn cũng có thể so sánh tổng chi phí theo từng giai đoạn với dự toán và tiếp tục điều chỉnh (giá, chủng loại, số lượng vật tư …) nếu thấy cần để chi phí luôn nằm trong giới hạn kiểm soát của bạn.

    ĐC liên hệ: Công ty TNHH Tư vấn Xây dựng Dự toán. 356 Huỳnh Văn Bánh P14 – 115/44 Lê Văn Sỹ P13 Q.PN. ĐT: 08.9915840-8444989 www.dutoan.com

    Đặc biệt, chúng tôi đang có đợt khuyến mãi nhân dịp công bố cách tính dự toán mới. Tất cả khách hàng tính dự toán trong tháng 7 sẽ được giảm giá 50%, chỉ còn 1.000đ/m2XD. Tức là công trình 200m2 chỉ tốn 200.000đ mà sẽ có thể dùng để quản lý và tiết kiệm được rất nhiều chi phí khi xây dựng công trình. Tham khảo thêm tại đây
  19. thangdutoan

    thangdutoan Administrator

    Cách tính diện tích trong xây dựng

    [​IMG]

    Đây là một trong số những bài tư vấn trên Sài Gòn Tiếp Thị của KS. Trần Chiến Thắng, Giám đốc Công ty TNHH Tư vấn Xây dựng DỰ TOÁN. Có khác biệt đôi chút giữa ngôn ngữ báo chí và ngôn ngữ kỹ thuật. Có thể xem nguyên văn bài trên SGTT tại đây



    Hơn 11 h khuya còn có người gõ cửa: “KS. thông cảm vì giờ đã khuya, nhưng ngày mai đã động thổ nên tôi phải hỏi cho rõ ràng"

    Ông Huy đã thỏa thuận giá cả xong xuôi với nhà thầu. Nhưng khi nhà thầu đưa hợp đồng, ông thấy diện tích nhà thầu tính lớn hơn diện tích ghi trong giấy phép rất nhiều. “Tôi cảm thấy như bị lừa. Nên tôi phải hỏi cho ra lẽ chứ làm với nhau mà cứ ấm ức thì không thể làm được"

    Mọi người đều biết giá thông dụng trên thị trường. Nhưng giá đó tính với diện tích nào? Tại sao diện tích nhà thầu tính luôn lớn hơn diện tích ghi trong giấy phép? Tính vậy có đúng không? Tại sao?

    THỎA THUẬN 2 BÊN

    Thực ra, cách tính diện tích và giá hoàn toàn là do thỏa thuận. Cũng như khi mua trứng hay trái cây. Nếu tính chục (12) thì giá 12.000đ, nếu tính chục (10) thì giá 10.000đ. Tuy nhiên, nếu đàn ông đi chợ thì đôi khi phải trả 12.000 nhưng chục chỉ có 10 trái. Cách tính diện tích và giá xây dựng cũng tương tự như vậy. Nếu không am hiều, có thể phải trả tiền cho diện tích mà mình không làm.

    TÍNH DIỆN TÍCH NHƯ THẾ NÀO?

    Như đã đề cập ở trên, không hề có một quy tắc nào cho việc này. Chúng tôi chỉ nêu một vài kinh nghiệm đúc rút được từ thực tế như sau:

    - Nếu giao thầu cả nhân công và vật tư, diện tích xây dựng là tổng diện tích sàn. Đổ sàn, lợp mái đến đâu tính đến đó. Tuyệt đối không cộng thêm diện tích trừ trường hợp đã đổ sàn bê tông rồi lợp thêm mái ngói được tính thêm từ 30-50% (trường hợp lợp ngói, đóng la phông không được cộng thêm). Giàn bông tính thêm 50%.

    - Nếu giao thầu nhân công: Những công trình có móng đơn giản (móng đơn nhỏ, móng cọc BTCT) và không lót gạch mái,không xây bo mái thì không được tính thêm %. Nếu làm móng phức tạp và lót gạch mái, xây tường bo mái làm lan can trang trí … thì có thể tính thêm 30-50% mái. Giàn bông tính 100%.

    Chú ý: Không trừ cầu thang và giếng trời. Vì chỗ đó tuy không đổ sàn nhưng phải làm cầu thang, xây tường … nên nhiều khi tốn kém hơn là đổ sàn nữa. Diện tích ghi trong giấy phép chỉ tính sàn, không tính cầu thang và giếng trời, không tính thêm % mái nên thường nhỏ hơn diện tích thực tế.

    Ông Huy trong câu chuyện trên, sau khi được tư vấn đã rất vui vẻ vì tính ra, giá đó không mắc. Ông cười: “Chút nữa thì nghĩ lầm người tốt”

    [​IMG]
    Cách tính diện tích khi chỉ giao thầu nhân công
    GIAO VỚI GIÁ NÀO?

    Bạn nên tham khảo giá của một vài nhà thầu. Nhưng phải yêu cầu họ thống nhất cách tính thì mới có thể so sánh được.

    Tuy nhiên, để có thể biết chính xác giá cả và có thể quản lý tốt công trình trong quá trình thi công, bạn nên nhờ tính một dự toán chi tiết. Chi phí tính dự toán rất thấp – chỉ một vài trăm ngàn nhưng bạn sẽ nắm chắc chắn hao phí cho từng công việc, danh sách vật tư và giá thành để có thể giao thầu và quản lý công trình sao cho công việc trôi chảy và tiết kiệm chi phí.





    ĐC tham khảo: Công ty TNHH Tư vấn Xây dựng DỰ TOÁN

    115/44 Lê Văn Sỹ P13 PN – ĐT: 9915840-8444989



    KS. Trần Chiến Thắng
  20. thangdutoan

    thangdutoan Administrator

    LỰA CHỌN CÁCH GIAO THẦU?

    [​IMG]

    Đây là một trong số những bài tư vấn trên Sài Gòn Tiếp Thị của KS. Trần Chiến Thắng, Giám đốc Công ty TNHH Tư vấn Xây dựng DỰ TOÁN. Có khác biệt đôi chút giữa ngôn ngữ báo chí và ngôn ngữ kỹ thuật. Có thể xem nguyên văn bài trên SGTT tại đây



    Hiện tại, có 3 cách giao thầu phổ biến như sau:

    1. Giao nhân công: Cách này tương đối phổ biến. Ưu điểm là chủ nhà tự mua vật tư nên yên tâm về chất lượng và chủng loại vật tư, không lo bị nhà thầu “tiết kiệm” quá mức, làm ảnh hưởng đến chất lượng công trình. Giá thành công trình thường rẻ hơn, nếu chủ nhà biết cách mua, quản lý vật tư và thợ làm tốt, không hao phí nhiều. Nhược điểm là chủ nhà phải mua, vận chuyển, bảo quản vật liệu, mất thời gian và cả … sức khỏe. Hơn nữa, chủ nhà thường phải mua với giá cao hơn nhà thầu và công nhân thường có xu hướng hao phí vật liệu nhiều hơn nên thực chất cũng không rẻ hơn nhiều lắm, thậm chí bằng hoặc mắc hơn.
    2. Giao thầu trọn gói: Những người ít thời gian thường chọn cách này. Ưu điểm là tiện lợi, không phải lo trông nom vật liệu, nhà thầu được chủ động trong công việc. Nhược điểm là giá thường cao, kiểm soát chất lượng và chủng loại vật tư khó khăn, chủ nhà không được thoải mái lựa chọn, thay đổi chủng loại vật tư. Nếu gặp phải nhà thầu không tốt còn có thể bị bớt xén, tráo đổi chủng loại vật tư ảnh hưởng đến chất lượng công trình.
    3. Giao thầu từng phần: Kết hợp được ưu điểm của 2 cách trên. Thường là giao thầu nhân công và các vật liệu phần thô, chủ nhà tự mua vật liệu hoàn thiện. Ưu điểm của cách này là các vật liệu khó mua, khối lượng lớn như xi măng, cát, đá, gạch thì do thầu cung cấp, các vật liệu dễ mua, dễ bảo quản như gạch lót, cửa, thiết bị vệ sinh … chủ nhà tự mua nên chủ nhà có toàn quyền lựa chọn và thay đổi mà không sợ phiền hà. Nếu muốn, chủ nhà có thể giao thêm từng phần vật liệu hoàn thiện cho thầu. Chủng loại, cấp phối vật liệu phần thô cũng tương đối dễ kiểm soát, giá cả ổn định nên rất thuận lợi giao thầu và quản lý. Tất nhiên, giá thành theo cách này vẫn thường cao hơn cách giao thầu nhân công nhưng có thể chấp nhận được.


    Vậy, lựa chọn cách nào?
    Tùy nhu cầu và hoàn cảnh của bạn, bạn có thể lựa chọn theo gợi ý như sau:




    • Nếu bạn có thời gian và sức khỏe, bạn muốn xây dựng một căn nhà chắc, bền theo đúng ý bạn và nguồn tài chính không được dồi dào lắm thì bạn nên giao theo cách thứ 1.
    • Nếu bạn hạn hẹp về thời gian, nguồn tài chính không hạn hẹp lắm thì có thể giao khoán theo cách 2. Tuy nhiên, bạn phải chắc chắn 2 điều: Có một thiết kế - dự toán thật chi tiết và nhà thầu thạo nghề, có lương tâm.
    • Theo chúng tôi, cách thứ 3 là cách tiện lợi nhất mà giá thành cũng chấp nhận được. Bạn vẫn có thể kiểm soát được chất lượng và giá thành công trình mà cũng không vất vả mua và bảo quản tất cả các loại vật liệu.

    Các bước tiến hành:

    1. Sơ tuyển nhà thầu: Hãy chắc chắn rằng, nhà thầu bạn chọn đủ khả năng và uy tín để thực hiện tốt công trình cho bạn. Bạn hãy đi tham quan một vài công trình nhà thầu đó đã làm, quan trọng nhất là hỏi thăm chủ nhà về tư cách và khả năng của nhà thầu. Bạn hãy chọn 2 - 3 nhà thầu để so sánh.
    2. Lập 1 dự toán công trình: Nếu bạn giao phần thô và tự mua vật liệu hoàn thiện thì phần quan trọng nhất là bản dự toán các vật liệu hoàn thiện để bạn có thể dự trù chi phí và lên kế hoạch mua sắm. Danh sách vật liệu cũng rất hữu dụng trong quá trình thi công để bạn có thể theo dõi và kiểm soát các chi phí. Tuy nhiên, bản dự toán phần nhân công và vật liệu thô cũng rất cần thiết giúp bạn xác định giá giao thầu, quản lý và giám sát nhà thầu trong khi thi công.
    3. Lựa chọn nhà thầu: Đương nhiên, giá cả nhà tiêu chí quan trọng nhất. Nhưng phải kết hợp với các yếu tố khác như uy tín, kinh nghiệm, phương tiện thi công … để lựa chọn nhà thầu phù hợp nhất. Ngoài ra, bạn cũng phải lưu ý các điều khoản ràng buộc trong hợp đồng và thời hạn ứng tiền (Nhiều nhà thầu ghi toàn những điều có lợi cho họ, ứng tiền nhiều hơn khối lượng mà họ đã thi công ...)
    4. Quản lý công trình: Nếu bạn đã giao khoán phần thô thì bạn chỉ phải giám sát chặt chẽ chất lượng, cấp phối vật tư, chất lượng thi công công trình. Thường, nhà thầu sẽ không tính phát sinh nếu diện tích xây dựng không thay đổi. Vì vậy, căn cứ hợp đồng phần thô với nhà thầu và danh sách vật liệu hoàn thiện, bạn có thể biết chính xác giá thành xây dựng. Sau khi mua mỗi loại vật liệu, bạn nên so sánh với dự toán để biết giá trị vật liệu đó tăng hay giảm ra sao


    KS. Trần Chiến Thắng

Chia sẻ trang này