NiceHouse: Tia lửa từ đống tro tàn

Thảo luận trong 'Dự toán, hợp đồng, quản lý ...' bắt đầu bởi thangdutoan, 16 Tháng năm 2017.

  1. thangdutoan

    thangdutoan Administrator

    NiceHouse: Tia lửa từ đống tro tàn
    57. THUYẾT PHỤC KHÁCH HÀNG
    Trước giờ chủ nhà thường tìm nhà thầu qua các công trình đang thi công. Thấy thầu làm tốt thì tìm hiểu rồi xáp zô. Thầu cũng thường thụ động chờ chủ nhà chuẩn bị xây tới tìm hiểu. Cũng có trường hợp giới thiệu qua quen biết.
    Nhưng dù thế nào thì việc giới thiệu, thuyết phục khách hàng đều rất hạn chế. Các cam kết về chất lượng đều chỉ là nói mồm và rất chung chung.
    Chủ nhà nào kỹ và có kinh nghiệm chút thì mới có những giao hẹn sơ bộ, đại khái:
    - Ván khuôn phải xài ván mới nhé.
    - Thợ phải ngon lành, tay nghề cao nhé.
    - Che chắn cẩn thận kẻo hàng xóm nói ...
    Đại khái vậy.
    Chủ nhà đi mua dịch vụ xây dựng căn nhà mà chẳng biết nó sẽ được xây dựng như thế nào. Thầu bán dịch vụ mà cũng chẳng cam kết, hứa hẹn gì cụ thể. Ký cái hợp đồng: "Mày xây cho tao". Hết.
    Tôi đã cố gắng đưa vào những mô tả về kỹ thuật, chất lượng. Cốt thép thì thế nào, ván khuôn ra sao, đổ bê tông như thế nào. Tường xây, tô, ốp lát. Các mô tả về kỹ thuật và chất lượng sẽ tuân thủ để chủ nhà nắm và kiểm tra, giám sát khi thi công. Các cam kết về an toàn, hệ thống bao che ... khi thi công. Nói rõ những hạn chế hiện nay trên thị trường và cách khắc phục để đạt chất lượng cao hơn.
    Nhờ bàn bạc kỹ lưỡng với Anh Tú từ trước nên những cam kết đưa ra đều thực tế và khả thi. Sau này, tôi cũng đã thực hiện tất cả những cam kết đó, và các chủ nhà đều hài lòng.
    Nếu tôi cứ làm từ từ, một vài căn trong tầm kiểm soát được thì có lẽ giờ cũng là một nhà thầu cứng rồi. Ham hố mở rộng quá mà ...
    Hây za.
  2. thangdutoan

    thangdutoan Administrator

    iceHouse: Tia lửa từ đống tro tàn
    58. BẢN CAM KẾT CHẤT LƯỢNG
    Lúc trước đó, tôi hay nhận làm giám sát, kiểu bán thời gian (quy đổi thời giá bây giờ khoảng 8-10tr/tháng). Thấy nhiều trường hợp, thầu làm không vừa ý mình, thậm chí sai kỹ thuật, nhưng khi nói thầu bảo: "trước giờ vẫn làm vậy". Thấy cũng rất khó. Đưa các tiêu chuẩn kỹ thuật nọ kia thì thầu bảo: "Lý thuyết thế ai mà theo được". Nói với chủ nhà chủ nhà bảo: "Thuê em để em giúp anh chị ... chứ không thì thuê làm gì". Bó tay.
    Sau rút kinh nghiệm, khi nhận giám sát tôi nói chuyện với chủ nhà và thầu trước, đưa các lưu ý chính về chất lượng và yêu cầu nhà thầu cam kết thực hiện. Coi như một phần của hợp đồng. Như vậy, khi thi công cứ chiểu theo cái đó mà làm, thầu cãi thì giở cam kết ra, đây, mày ký cam kết đây, làm đi.
    Vì vậy, khi đàm phán hợp đồng với chủ nhà, tôi chủ động đưa ra cam kết về chất lượng, như một lợi thế cạnh tranh để chủ nhà tin tưởng và lựa chọn bên tôi.
    Nhưng một số anh em thì không đồng tình. Nói tôi mua dây buộc mình.
    - Chủ nhà nó có biết gì đâu, hứa xạo xạo vài cái bùa bùa cho nó tin nó ký hợp đồng là được rồi, hứa chi nhiều dữ dzậy, sao thực hiện hết?
    Người này về sau tôi cũng không hợp tác nữa. Và luôn nhắc nhở nhân viên:
    1. Luôn tôn trọng khách hàng, cấm gọi khách hàng là nó, thằng đó, con nọ, con kia ... dù trước mặt hay sau lưng.
    2. Hãy sống thật, làm thật. Rồi cuộc đời sẽ trả cho mình những gì mình đáng được nhận. Còn gian dối thì có thể sẽ kiếm được nhiều tiền, nhưng dù giàu có cỡ nào thì cũng chỉ là một thằng khốn nạn giàu mà thôi.
    Sau này, cũng có vài khoảnh khắc tôi ngồi ngẫm nghĩ về câu thơ của cha khỉ gió nào bên Tàu, đại khái:
    Người đời đục cả, sao không khuấy bùn lên khua sóng mà chơi?
    Người say cả, sao không ăn cả bã và uống cả hèm.
    Nghĩ là nếu mình chịu xoay sở thì chắc cũng được làm một thằng giàu khốn nạn rồi.
  3. thangdutoan

    thangdutoan Administrator

    NiceHouse: Tia lửa từ đống tro tàn
    59. BÁO GIÁ: m2 HAY DỰ TOÁN
    Cũng cân nhắc mãi, báo giá bằng dự toán hay theo m2XD. Cũng thử mấy lần, đưa dự toán ra, nhưng rồi chủ nhà cũng hỏi quy ra m2XD.
    Thực ra, lúc ấy cái dự toán còn khá lằng nhằng. Công nhận cái tư duy kiểu dự toán nhà nước cắm rễ vào đầu, khó nhổ thật. Tôi đã cố gắng rất nhiều, thử nhiều lần để làm sao dự toán đơn giản và dễ hiểu nhất với chủ nhà, vậy mà còn khá rối. Vì luôn bị ám ảnh là chính xác thì phải phức tạp, đơn giản thì không chính xác.
    Sau bàn bạc với anh em, quyết định người ta tính m2 thì mình cũng tính m2 cho tiện, dễ so sánh. Tất nhiên sẽ tính dự toán trước rồi sẽ quy ra m2.
    Đây cũng là một sai lầm. Bao nhiêu công xây dựng hệ thống tiêu chuẩn chất lượng, kỹ sư giám sát nọ kia, có cả kiến trúc sư chau chuốt phần hoàn thiện, mà lại đi báo giá theo những thầu tay ngang. Đánh đồng theo m2, rất khó báo cao.
    Chẳng hạn thầu báo 3tr/m2, mà mình báo 3tr1 chủ nhà đã nhướn mày. Mình mà báo 3tr3 thì cả vấn đề.
    Nếu nhà 300m2 thì hơn 300.000đ/m2 mới được 90tr, mà bao thứ trong đó. Ván mới, đẹp. Lương kỹ sư, KTS. Vật liệu tốt.
    Thời gian đó, mặc dù ký được cao hơn 10%-15% nhưng hạch toán công trình nào cũng hòa hoặc lỗ.
    Sau tìm hiểu mới biết, thầu báo 3tr nhưng họ làm tiết kiệm, không tốn tiền cho KS, KTS nên giảm chi phí đã đành, họ còn sẵn sàng đổi vật liệu nọ kia (nhiều vụ chủ nhà kêu thầu tráo đổi xi măng, gạch xây ... những thứ đó có nhãn mác chứ đá xanh với đá trắng hay cát to cát nhỏ thì có đổi chủ nhà cũng chịu). Xài ván cũ. Rất nhiều thầu còn xài chống cây (giờ thì phải làm bằng giàn giáo và chống tăng 100% rồi). Nên thầu vẫn có lời. Còn mình đâu dám.
    Năm 2017 này, tôi bán dtPro MyHouse và làm dự toán, cũng hay hỏi thăm thầu, thì thấy rất nhiều người vướng mắc vụ này y như tôi hồi đó. Cứ đua báo giá m2, trong khi mình là KS, KTS, có anh em kỹ thuật giám sát. Nuôi bộ máy như vậy mà cạnh tranh, chỉ báo cao hơn người ta 100.000-200.000đ/m2. Thấy giá cao, nhưng tính ra tiền có vài chục triệu. Rất khó để làm tốt mà có lời.
    Vì vậy, tôi thường tư vấn cho thầu, xem xét báo giá bằng dự toán. Trong đó ghi rõ các chi phí gia tăng mà mình làm hơn người ta. Chẳng hạn:
    - Kỹ sư: 3 tháng x 6tr/tháng = 18tr (KS làm hết phần thô)
    - KTS: 2 tháng x 8tr/tháng = 16tr (KTS làm phần hoàn thiện)
    - Hệ giàn giáo, lưới an toàn: 5 tháng x 3tr/tháng = 15tr
    v..v..
    Bạn vào nhà hàng, kêu phần cơm, có mấy hoa ớt hoa cà gì trang trí. Ới cái có nhân viên dạ ran. Bạn sẵn sàng trả gấp đôi, thậm chí gấp ba giá ăn ở quán bình dân.
    Vậy chủ nhà được sử dụng dịch vụ tốt hơn, có kỹ sư để yên tâm hơn về kết cấu, có KTS để công trình được chăm chút tỉ mẩn hơn, chất lượng cao hơn, hệ thống an toàn đảm bảo hơn thì trả thêm tiền cũng là xứng đáng mà!
    Nhiều thầu bảo: "Sợ chủ nhà không chịu đâu. Cao hơn người ta quá mà".
    Tôi bảo: "Thà như vậy. Em hãy làm một thằng thầu cao cấp, làm tốt, tỉ mỉ, ngon lành giá cao còn hơn nhào vô giành giật giá cả rồi làm không ra sao, mất uy tín".
    Hãy đọc thêm bài của anh: "Thầu khổ hơn đĩ?"
  4. thangdutoan

    thangdutoan Administrator

    NiceHouse: Tia lửa từ đống tro tàn
    60. BẢO HÀNH 3 NĂM
    Cũng để tăng sức cạnh tranh, cam kết bảo hành 3 năm (về phần kết cấu lún nứt nọ kia thôi, chứ mấy cái xài hư hao thì chỉ bảo hành 1 năm thôi)
    Cái có chị kia bẩu: "Thế chưa hết 3 năm mà em đã phá sản thì sao".
    Đắng lòng.
    Cái đồ mồm thối hoắc.
    Công trình nhà nước và các dự án lớn thường sẽ giữ lại tiền bảo hành (3%-5%, hoặc có chứng thư bảo lãnh bảo hành thì thanh toán hết) và thời gian bảo hành từ 1-5 năm. Nhưng với nhà dân thì tùy. Thầu rất ngại để lại tiền bảo hành, vì sợ sau khó lấy. Xảy ra sự cố nọ kia, nhiều khi là những việc rất trời ơi như lá cây bít lỗ thoát nước, khách lên chơi ném băng vệ sinh vào bồn cầu, hoặc gặp chủ nhà không đàng hoàng nại cớ nọ kia xù tiền bảo hành. Nên muốn bàn giao xong là xong, bảo hành bằng uy tín (mồm). Chủ nhà thì tất nhiên muốn giữ lại tiền bảo hành rồi, vừa được trả chậm, vừa có sự cố gì gọi cũng nhanh hơn. Nhưng thấy thầu tỉ tê em làm thì anh yên tâm không bao giờ có hư hỏng gì hết, giá em rẻ, làm không có lời nọ kia nên giữ lại vài triệu cho vui.
    Theo tôi, nên giữ lại khoảng 3%-5% tiền bảo hành, trong thời gian tối thiểu là 1 năm. Xem như đó là dự phòng hư hỏng phải sửa chữa. Thầu cũng coi đó là phần lời, nếu mình làm tốt không vấn đề gì thì hết bảo hành tới lấy mà ăn chơi nhảy múa thôi.
    Như vậy mới đảm bảo trách nhiệm của thầu, chứ cứ hứa hứa hay giữ lại vài triệu tới hồi có sự cố, nhỏ thì thầu còn vui vẻ cho quân tới, lún nứt lớn hay thấm dột nọ kia thầu bỏ của chạy lấy người mất công chủ nhà lại tự xoay sở.

Chia sẻ trang này