Sự thay đổi đơn giá m2XD với các loại nhà khác nhau

Thảo luận trong 'Kinh nghiệm làm dự toán' bắt đầu bởi lienpham, 5 Tháng mười hai 2018.

  1. lienpham

    lienpham Administrator

    Trong bài giảng, tôi vẫn nói đơn giá xây dựng nhà dân bị ảnh hưởng từ nhiều yếu tố, chẳng hạn như diện tích mỗi tầng, chiều cao nhà, số phòng vệ sinh ... Nhưng nói thì nói, không có ví dụ cụ thể thì thấy vẫn mông lung lắm.
    Sau đây tôi làm một số bảng so sánh để các bạn thấy rõ hơn.

    ĐƠN GIÁ M2: CÓ GIỐNG NHAU?
    (Vui lòng đọc kỹ và download file Excel dự toán trước khi ném đá)
    Gặp thầu, tôi hay hỏi thăm về giá cả nọ kia. Thường nhận được câu trả lời chắc nịch: "Giá bên em 3tr1/m2" đại khái vậy.
    Thực ra lúc trước khi kiểm tra lại dự toán đã làm, tôi thường cũng kiểm tra theo đơn giá m2XD. Và nhiều lần rất bối rối. Mình tính đúng hết rồi, kiểm tra đi kiểm tra lại mà đơn giá cao vọt lên cả mấy trăm ngàn một m2. Nhưng nhiều lần lại thấy giảm rất nhiều.
    [​IMG]



    Sau mới phát hiện ra: Đơn giá m2XD phụ thuộc nhiều vào loại nhà.
    + Dạng lý tưởng nhất, dễ làm nhất là dạng vuông vắn, mặt tiền 4.5m-5m dài 16-20m, cầu thang giữa, mỗi tầng 1 hoặc 2 vệ sinh - 2 phòng ngủ. Cao dưới 4 tầng.
    + Lên 5-6 tầng bắt đầu khó làm, tốn công, chuyển vật tư lâu. Hoặc chia thêm nhiều phòng một tầng, thêm vệ sinh cũng tốn hơn. Đơn giá có thể tăng từ 5%-15%
    + Dạng nhà hẹp cũng tăng đơn giá rất nhiều. Vì các công việc vẫn vậy, tường 2 bên, cột đà hai bên vẫn đủ, mà diện tích thì không có nhiêu. Nên đơn giá cho mỗi m2 cũng tăng, cũng khoảng 5%-15%.
    + Đặc biệt dạng nhà hẹp mà diện tích nhỏ nữa thì đơn giá còn tăng ác nữa. VD nhà chỉ có 3x12=36m2, 4 tầng, thêm hệ số đầy đủ cũng chỉ được khoảng 170m2, mà vẫn mỗi tầng 1 cầu thang, vẫn vệ sinh, vẫn 1 hầm cầu ... hệ thống điện nước nọ kia. Đơn giá chia m2, không phải tăng theo %, mà có khi tăng gấp rưỡi.
    Nên cứ nói m2, m2 mà không nắm được, nhiều khi ôm mồm. Nhiều chú thợ cứng cứng chút, tưởng ngon ăn, tách ra làm thầu hoặc kỹ sư, KTS đang làm công ty hứng chí nhảy ra không biết vụ đơn giá này, nghe hơi nồi chõ mấy triệu mấy triệu m2, nhận đại (thường là khúc xương những thầu già đời không gặm được nhả ra). Lỗ sặc máu, bán đồ bỏ nghề luôn.
    Mấy ông thầu già đầu thì biết rồi, việc đều rồi nên cái nào ngon thì nhận, cái nào xương thì thôi, nhường cho mấy chú mới. Nên trong ngành này số người nhảy vô nhảy ra khá nhiều.
    Tôi tính dự toán m2 cho một số dạng nhà thông dụng để các bạn tham khảo. Nhưng tôi cũng nhắc lại rằng nên làm dự toán. Cái m2 này chỉ để có con số lúc đầu thôi.
    Nhà 4x16: https://drive.google.com/open?id=0By5DhT7vu8-7bTJNOVJXdUtMb2M
    Nhà 3x16: https://drive.google.com/open?id=0By5DhT7vu8-7ZjlPTURBVl9DTHc
    Nhà 5x18: https://drive.google.com/open?id=0By5DhT7vu8-7dUsxSHBNd2VVZnc
    Tham khảo thêm tại www.dutoan.com
    NHÀ NHIỀU WC
    Hôm nay, tôi nói thêm một trường hợp nữa là nhà nhiều WC
    Đương nhiên, khi thêm khu WC thì sẽ phải thêm đà, thêm tường, ốp lát, làm hệ thống điện nước ... nên sẽ tốn kém hơn.
    [​IMG]
    Tôi làm 2 trường hợp: chỉ có 3 WC và có tới 6 WC (cùng một căn nhà 4x16 (trệt + 2 lầu + thượng)
    - Nếu chỉ có 3 WC: 3.282.231đ/m2
    - Có tới 6 WC: 3.445.629đ/m2
    Như vậy, đơn giá tăng tới 160.000đ/m2, tương đương 5%
    Qua đây, các bạn có thể thấy đơn giá tăng khá nhiều khi làm thêm vệ sinh, vì phải làm tường, làm đà lắt nhắt, tô trát và hoàn thiện vệ sinh cũng rất lâu.
    Chủ nhà thì đương nhiên không rành về XD, thường chỉ đi dọ giá chỗ nọ chỗ kia để chỗ nào thấy hợp lý thì giao.
    Nhưng chính bản thân thầu cũng rất nhiều người không nắm chắc được giá, báo theo cảm tính. May mà trúng cái ngon thì lời nhiều, trúng cái xương thì cố gồng hoặc ỉ eo phát sinh. Cùng lắm thì chơi trò quất ngựa truy phong.
    Nếu chủ thầu có thể tính toán được lời lỗ từ đầu, báo giá chính xác, có thể cho option cho chủ nhà lựa chọn (làm xịn thì giá A, làm khá thì giá B, làm bình thường thì giá C) thì tôi tin cả hai sẽ rất vui vẻ.
    Nếu chủ nhà lựa chọn giá thấp nhất thì phải chấp nhận tiền nào của ấy, lúc làm có bị cò quay thay vật tư, ỉ eo phát sinh thì cũng biết là vẫn có nhiều thầu tốt, giá cao. Chẳng qua mình không chọn mà thôi.
    Nhưng nhiều chủ nhà cũng chấp nhận trả giá cao mà thầu không chứng tỏ được với giá đó họ sẽ làm tốt. Nên chủ nhà cũng không chọn vì sợ giao cao thì thầu lời nhiều còn chất lượng vẫn vậy.
    Tôi đã chứng kiến nhiều nhà, thầu đòi giá cao, chủ nhà OK, và hai bên phối hợp rất tốt. Ngôi nhà ngon lành, chủ nhà cũng vui vì được ngôi nhà ưng ý. Thầu cũng sướng vì làm ngon, có lời.
    Rất mong ngày càng có nhiều những ngôi nhà hợp tác cùng có lợi như vậy.​

Chia sẻ trang này