[Tư vấn xây nhà] Bài 03: Tính diện tích xây dựng

Thảo luận trong 'Dự toán, hợp đồng, quản lý ...' bắt đầu bởi thangdutoan, 30 Tháng mười 2015.

  1. thangdutoan

    thangdutoan Administrator

    Nhiều người không biết, sau khi hỏi được đơn giá rồi, nhân với diện tích xây dựng trong giấy phép (hoặc tự tính, nhưng chỉ tính diện tích mặt bằng thôi) thấy ổn rồi, mình có 1 tỷ 2, giờ tính ra suýt soát, OK, khỏi lo. Tới khi bắt tay vào làm mới lòi ra diện tích xây dựng thường lớn hơn diện tích trong giấy phép (hoặc theo mặt bằng). Thế là chi phí đội lên.
    Vậy tại sao lại như thế và như thế có đúng không hay do nhà thầu lừa chủ nhà?
    Câu trả lời là tính như vậy là đúng, và chẳng ai lừa ai cả. Trước kia ở dưới miền Tây, nhiều vùng còn tính chục 12, 14, thậm chí chục 16. VD: 1 trái trứng 4.000đ, nếu bán chục 10 trái thì 40.000đ, chục 12 trái thì 48.000đ, kể cả bán chục 20 trái cũng được nữa - là 80.000. Tóm lại bạn mua 100 trái thì tính theo chục 10, 12, ... 20 thì cũng vậy thôi, vẫn là 400.000đ
    Nếu chủ nhà và thầu quy ước báo giá theo diện tích ghi trong giấy phép thì đơn giá sẽ phải cao hơn.
    Nếu chủ thầu báo giá theo cách tính thông dụng của các nhà thầu hiện nay thì diện tích sẽ lớn hơn diện tích trong giấy phép nhưng đơn giá sẽ thấp hơn. Tóm lại là tổng giá trị công trình không chênh lệch nhau nhiều.
    Cách tính diện tích thông dụng hiện nay như sau:
    - Diện tích chính: Diện tích sử dụng có mái (BTCT, tôn, ngói đóng trần, ngói dưới là sàn BTCT trên mới lợp mái ... tóm lại là cứ chỗ nào lợp mái, bao gồm cả ô cầu thang, giếng trời ...) tính 100%
    - Diện tích tính thêm:
    • Móng, đà giằng, hầm phân (bể phốt), hố ga:
    + Móng đơn: 20%-25%
    + Móng băng, móng bè: 40%-60%
    + Móng cọc: 30%-40%. Móng cọc nền BTCT, hầm phân hố ga BTCT treo vào đài và đà kiềng: 50-70%​
    • Mái:
    + Sân thượng có giàn bông, lát nền và xây tường bao cao 1m: 75%-100% tùy độ phức tạp.
    + Sân thượng lát nền và xây tường bao cao 1m: tính 50%
    + Mái: láng, chống thấm, xây bao cao 20-30cm tính 15%; chống nóng, xây cao tính 30%-50%.
    + Mái ngói trần thạch cao: tính thêm 25%
    + Đổ BT lợp mái bên trên hoặc dán ngói: tính thêm từ 50-75%.​

    Nếu có sân: tính 50% diện tích.
    Tại sao lại có phần diện tích tính thêm?
    Last edited: 30 Tháng mười 2015
    Estimator thích bài này.
  2. Estimator

    Estimator New Member

    Thông thương đơn giá xây dựng tính trên m2 sàn xây dựng chứ không phải m2 sàn sử dụng. Kinh nghiệm là cứ lấy m2 trong tờ Giấy phép xây dựng tính thêm 40% nữa là ok. Việc tính trên m2 phải căn cứ vào công trình có quy mô tương đồng, thời gian thi công cách 1 vài tháng thì đơn giá có thể chấp nhận được. Nó phụ thuộc nhiều vào mật độ thi công trên 1 sàn thế nào. Cùng 1 sàn 16m x 4m thiết kế 2 phòng ngủ + 1 wc chung nó khác với 2 phòng ngủ + 2 wc tuy chỉ cùng 1 diện tích như nhau. Cái đơn giá bao nhiêu tiền/m2 có ăn sâu vào đời sống người dân rồi nên tính dự toán xong phải lấy m2 ra chia ngược lại. Cao quá thì kê hệ số m2 các chổ như móng, sân thượng, mái ngói lên tí :D để hạ đơn giá/m2 :D

    Vì thế, hệ số tính m2 mỗi đơn vị tính mỗi kiểu. Rồi nào là phần thô thì có công ty có cả điện nước, có công ty thì không hoặc có nước mà không có điện,... chủ yếu để đơn giá trên m2 thấp để ký được hợp đồng. Như năm rồi có một anh kia nhờ kiểm tra quyết toán giúp vì đơn vị thông công gửi bảng quyết toán với nhiều con số 0 quá :D Đọc lại dự toán thì thấy nhà thầu họ tính thiếu cả hệ móng và đà kiềng luôn. Xây nhà cứ giá cao cao tí để nhà thầu họ đủ chi phí, khỏi phải tính ma giáo này nọ để công trình chất lương hơn, 10 thì còn 8-9 chứ trả giá xuống 7 thì công trình còn 4-5 thì chết :D
  3. thangdutoan

    thangdutoan Administrator

    Bài này đang viết dở bạn ơi. Lu bu quá nên để tạm đó.
    Thông tin của bạn rất hay, mình sẽ bổ sung vào bài viết.
    Thanks

Chia sẻ trang này